Gründerzeitquartiere – neu bauen oder sanieren? Bewertung und Vergleich einer Modernisierung zum Neubau

Abstract

Die Gründerzeithäuser Wien befinden sich vor allem im 1. Bezirk und in den Bezirken innerhalb des Gürtels und beherbergt rd. 38 % der Wiener Bevölkerung. Aufgrund der guten öffentlichen Anbindung, der vielseitigen sozialen Infrastruktur sowie hoher architektonischer Qualität durch erhöhte Raumhöhen und prachtvollen Ausgestaltungen in Fassaden und Allgemeinflächenerfreuen sich die Gründerzeithäuser großer Beliebtheit. In der Arbeit werden u.a. die rechtliche Auswirkung von Schutzzonen, rechtliche und ökologische Aspekte der Bestandsbauten, Bauordnungsnovelle als Schutz vor der Zerstörung der Wiener Altstadt, Förderungsbestimmungen und Förderungsmöglichkeiten des wohn_fonds Wien bis zur Verwertbarkeit von Immobilienobjekten einer genaueren Betrachtung unterzogen. Neben den wirtschaftlichen Einflussgrößen spielen aber auch die ökologische Sanierung, Nachhaltigkeit, soziale Aspekte und das Image von Bestandsbauten eine wichtige Rolle. Durch die Frage der besten Verwertung von Liegenschaften ergibt sich die folgende Fragestellung: Inwiefern verspricht die Entwicklung einer Modernisierung eines Bestandshauses eine mögliche bessere oderschlechtere Verwertbarkeit im Vergleich zu einem Neubau? Für eine Total–, Sockel– und Thermisch-energetische Wohnhaussanierung wurden zur besseren Vergleichbarkeit jeweils die Vor– und Nachteile des Neubaus und Modernisierung in einer Tabelle dargestellt. Am Ende der Arbeit wurde eine Vergleichsrechnung mit dem Residualwertverfahren gemäß ÖNORM B 1802–3 mit den Varianten Neubau mit Verkauf, Altbau mit einer Modernisierung und Verkauf sowie Altbau mit einer Modernisierung inkl. Förderung und Vermietung durchgeführt. Anhand eines realen Beispiels wurden die Flächen, die Baukosten und die Fördersummenermittelt und in die Berechnung eingepflegt. Vom fiktiven Gesamterlös wurden u.a. die Baukosten, Baunebenkosten und der Entwicklungsgewinn in Abzug gebracht. Abzüglich der Abzinsung und der Erwerbsnebenosten resultierte der Verkehrswert bzw. Marktwert der Liegenschaft. In dem gegenständlichen Beispiel ergab der Verkehrswert der Residualwertberechnung für den Neubau 0,91 Mio. €, für die Modernisierung des Altbaus 1,41 Mio. € und für die Modernisierung des Altbaus inkl. Förderung mit anschließender Vermietung 0,90 Mio. €. Somit würde eine Modernisierung des Altbaus mit einem Verlauf des Objekts den höchsten Verkehrswerterzielen. Bei dieser Variante sind jedoch die Risiken aufgrund der Schutzzone bzw. Denkmalschutz und damit der Bescheide der MA 19 und des Bundesdenkmalamts und aufgrund von Unvorhergesehen, Mängeln und unveränderbare Gegebenheiten durch die Arbeiten im Bestand zu berücksichtigen. Durch höhere Baukosten und einer schlechteren Ausnutzbarkeit kann die Variante Neubau im Einzelfall einen höheren Verkehrswert bedeuten.