Rechtliche Fallstricke im Zusammenhang mit der Begründung und Beendigung von Baurechten und Superädifikaten - Eine Beurteilung aus zivil- und steuerrechtlicher Sicht

Abstract

Unter Baurecht wird das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht verstanden, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstückes ein Bauwerk zu haben. Das Baurecht gilt als unbewegliche Sache. Superädifikate sind Bauwerke, die auf fremdem Grund mit der Absicht aufgeführt werden, nicht stets auf diesem zu bleiben, sofern sie nicht Zugehör eines Baurechts sind (§ 435 ABGB). Das Superädifikat gilt als bewegliche Sache. Während das Superädifikat durch Bauführung auf fremden Grund entsteht, bedarf die Begründung des Baurechts der Eintragung im Grundbuch. Das Baurecht kann auf die Dauer von 10 bis 100 Jahren bestellt werden. Eine Wiederbestellung (Neubegründung) ist möglich. Das Baurecht erlischt durch Zeitablauf (§ 9 BauRG). Für das Superädifikat ist keine zeitliche Beschränkung normiert; das Grundnutzungsverhältnis wird jedoch idR auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Das Superädifikat gehört nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit weiterhin seinem Besitzer. In der Praxis finden sich die verschiedensten Beendigungsregelungen. Denkbar ist etwa die Verpflichtung, das Bauwerk zu beseitigen und den vorherigen Zustand wiederherzustellen oder die Vereinbarung eines Heimfallsrechtes für den Grundeigentümer (mit oder ohne Entschädigungsregelung). Eine gesetzliche Entschädigung ist beim Superädifikat nicht vorgesehen, kann aber vertraglich vereinbart werden. Bei Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk an den Liegenschaftseigentümer zurück (§ 9 Abs 1 BauRG) oder ist vom Baurechtsnehmer zu entfernen. Wird die Frage der Entschädigung nicht vertraglich geregelt, gebührt dem Bauberechtigten eine Entschädigung in der Höhe eines Viertelteiles des vorhandenen Bauwertes (§ 9 Abs 2 BauRG). Grunderwerbsteuerlich knüpfen an die Erwerbs- und Beendigungsvorgänge von Superädifikat und Baurecht unterschiedliche Rechtsfolgen. Zusammengefasst ist das Superädifikat hinsichtlich grunderwerbsteuerlicher Vorgänge weniger stark belastet. Die Einräumung eines Grundbenützungsverhältnisses stellt für das Superädifikat noch keinen grunderwerbsteuerlichen Erwerbsvorgang dar. Die Bestellung des Baurechts bzw. der Abschluss des Baurechtsvertrages löst einen grunderwerbsteuerlichen Erwerbsvorgang aus. Die Beendigung des Bestandverhältnisses stellt für das Superädifikat idR keinen grunderwerbsteuerbaren Erwerbsvorgang dar. Hingegen führt die Beendigung des Baurechts idR zu grunderwerbsteuerbaren Erwerbsvorgängen, die GrESt auslösen. Verkehrssteuerlich und gebührenrechtlich ist ebenfalls an Erwerbsvorgänge anzuknüpfen, jedoch mit teils abweichenden abgaben- bzw. gebührenrechtliche Begrifflichkeiten bzw. an abweichende Tatbestände.