Yield-Compression/-Decompression und ihre Auswirkungen auf Wohnimmobilien: Eine Betrachtung der Einflussfaktoren, Wertveränderungen und Auswirkungen auf Wohnimmobilien in Wien

Abstract

Angesichts der gegenwärtigen Entwicklungen am Immobilienmarkt in Österreich besteht die Frage, ob die aktuell steigenden Immobilienpreise nachhaltig sind oder derzeit aufgrund von Yield-Compression auf eine Immobilienblase zugesteuert wird. Durch das von der Wirtschaftskrise 2007 ausgelöste Niedrigzinsniveau befinden sich seit jeher die Immobilienpreise auf immer höherem Niveau, verstärkt durch günstige Kreditbedingungen, steigenden Anlagedruck und Angst vor der Geldentwertung. Diese Dynamik am Immobilienmarkt hat zur Folge, dass die mit Immobilien verbundenen Risiken unterschätzt und Renditeerwartungen reduziert werden. Das Ziel dieser Master-Thesis ist es, den Einfluss von Yield-Compression und -Decompression auf die Wertentwicklung von Immobilien zu untersuchen. Anhand der qualitativen Methode des Literaturvergleiches sowie quantitativen Berechnungsmodellen wird der Einfluss von Yield-Compression und Yield-Decompression auf Immobilieninvestitionen geprüft. Weiters münden diese wissenschaftliche Arbeit und deren Erkenntnisse in der Untersuchung der Nachhaltigkeit der Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Wien. Die subjektive Wahrnehmung eines sich derzeit überhitzenden Immobilienmarktes in Wien wird durch den Fundamentalpreisindikator der Österreichischen Nationalbank bestätigt, der auf eine Überbewertung von ca. 24,5 % schließen lässt. Symptome für ein zeitnahes Einbrechen der Immobilienpreise sind bei gleichbleibend lockerer Geldpolitik jedoch noch nicht identifizierbar. Der Einfluss von Yield-Compression und Yield-Decompression auf langfristige Immobilieninvestitionsentscheidungen kann als gravierend bezeichnet werden. Beide haben einen maßgebenden Effekt auf die Rentabilität und das Risiko von Immobilieninvestitionen. Bei bereits komprimierten, niedrigeren Renditen wirkt sich der Effekt von Yield-Compression nicht mehr so stark auf den Verkehrswert aus wie bei entsprechenden höheren Renditen. Auch der Effekt von Yield-Decompression beeinflusst bei einem höheren Renditeniveau umso stärker den Verkehrswert. Abschließend kann festgehalten werden, dass sich der Wiener Wohnimmobilienmarkt noch nicht in einer Immobilienblase befindet. Es ist jedoch ratsam, die Einflussfaktoren für Yield-Decompression laufend zu überwachen und sich gegen die möglichen Risiken einer langfristigen Immobilieninvestition abzusichern.