Die Entwicklung des Bauträgerwohnungsmarkts in Wien und Niederösterreich im Hinblick auf den geförderten und freifinanzierten Wohnungsneubau

Abstract

Der Bauträgerwohnungsmarkt unterliegt einem ständigen Wandel. Demographische, ökonomische und wirtschaftlichen Entwicklungen bedingen Veränderungen in Bezug auf das Gut Wohnen. Vor allem demographische Entwicklungen führen zu veränderten Wohnbedürfnissen. So werden die Menschen in Österreich immer älter und werden die über 65-Jährigen jene der unter 20-Jährigen bald übersteigen, was sich auch in der Haushaltsentwicklung bemerkbar macht. „Single Haushalte“ erfahrendeshalb einer immer größer werdenden Beliebtheit, was beim Wohnungsneubau zu berücksichtigen ist. Steigende Immobilienpreise verursachen eine ungebrochene Nachfrage in Bezug auf leistbare Wohnungen. Diese lassen sich vor allem im geförderten Wohnbau finden, da durch das Kostendeckungsprinzip, dem die gemeinnützigen Bauvereinigungen unterliegen, Preisobergrenzen bestehen. Aufgrund der steigenden Bodenpreise sowie der geringen öffentlichen Mittel werden allerdings immer weniger geförderte Wohnungen errichtet. Vor allem in Wien wird immer öfter auf Fördermittel verzichtet, weshalb hier der freifinanzierte Wohnbaudominiert. Abhilfe soll hier die neue Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ schaffen, wonach ab einer Wohnnutzfläche von 5.000 Quadratmetern zwei Drittel der Fläche für den geförderten Wohnbau reserviert werden müssen. Auch im Hinblick auf das Wohnen selbst weist Wien im Vergleich zu den restlichen österreichischen Bundesländern eine Besonderheit auf. Hier wird bevorzugt zur Miete gewohnt, während in Niederösterreich die „Häuslbauer“ zu Hause sind und bevorzugt Eigentümer werben. In dieser Arbeit sollen die jüngsten Entwicklungen am Bauträgerwohnungsmarkt in Wien und Niederösterreich dargestellt werden, wobei hier zwischen dem geförderten und dem freifinanzierten Wohnungsneubaudifferenziert wird. Zur Ausarbeitung dieser Unterschiede wurde die Datenbank der EXPLOREAL GmbH herangezogen und Daten im Zeitraum von 2018 bis 2022 berücksichtigt. Es wurde vor allem geprüft, zu welchem Anteil geförderte bzw. freifinanzierte Objekte errichtet werden, ob diese zur Miete oder zum Kauf angeboten werden, in welchen Regionen die größte Bautätigkeit erfolgt und in welchem Jahr sich die meisten Fertigstellungen abzeichnen. Hinsichtlich der Immobilienpreise im geförderten Neubau wurden die länderspezifischen Wohnbauförderungsgesetze bzw. -richtlinien geprüft. Für die Miet- und Kaufpreise der freifinanzierten Neubauwohnungen wurde der Immopreisatlas der Raiffeisen Bausparkasse GmbH herangezogen. Hier zeigt sich, dass die Immobilienpreise sowohl in Wien, als auch in Niederösterreich trotz Corona-Pandemie weiterhin steigen.