Widmung geförderter Wohnbau in Wien - eine Analyse möglicher Verwertungsszenarien aus Sicht eines gewerblichen Bauträgers

Abstract

Im Jahr 2018 wurde eine Bauordnungsnovelle beschlossen, die im März desdarauffolgenden Jahres in Kraft trat. Sie stellt eine neue Herausforderung für gewerbliche Bauträger hinsichtlich des geförderten Wohnbaus in Wien dar. Die wesentlichste Neuerung bestimmt, dass bei zukünftigen Umwidmungen von Flächenüber 5.000 m2 oberirdischer Bruttogrundfläche mindestens zwei Drittel geförderter Wohnbau entstehen muss. Auf Liegenschaften, die einen Bestandteil der langfristigen Entwicklung der Stadt darstellen, werden diese neuen Bestimmungen Anwendung finden. Damit verbleibt für gewerbliche Bauträger, die in solche Gebiete investiert haben, nur noch in etwa ein Drittel der Fläche für die freifinanzierte Verwertung. Dadurch entsteht für sie die Notwendigkeit, sich mit der Thematik des geförderten Wohnbaus auseinanderzusetzen. Die vorliegende Arbeit befasst sich mit genau dieser Herausforderung. Sie soll mögliche Verwertungsszenarien des Anteils mit der Widmung geförderter Wohnbau aus Sicht des gewerblichen Bauträgers beschreiben, analysieren und vergleichbar machen, wobei die Vergleichbarkeit anhand eines konkreten Beispiels in quantitativer Form vorgenommen wird. Nach einemgeschichtlichen Abriss liegt der Fokus zunächst darauf, einen Überblick über den geförderten Wohnbau, die wesentlichsten diesbezüglichen Begriffe und die entsprechenden Verordnungen und Gesetze zu geben. Anschließend folgt eine ausführliche Darstellung und Analyse der unterschiedlichen Verwertungsszenarien. Jede Variante wird danach anhand eines konkreten Beispiels quantitativ mittels dynamischer Projektkalkulation veranschaulicht. Die jeweilige Kalkulation ist nicht nur abgebildet, sondern in ihren Berechnungsschritten erläutert, was sie für den Lesernachvollziehbar macht. Da die Aufbereitung aus Sicht eines gewerblichen Bauträgers erfolgt, dient der Barwert des Ertrags nach Steuern als finaler Vergleichswert. Die Ergebnisse beziehungsweise deren Herleitung werden abschließend einer kritischen Würdigung unterzogen, um die ermittelte beste Verwertungsvariante im richtigen Kontext beurteilen zu können. Die Erkenntnisse dieser Arbeit sollen dem gewerblichen Bauträger ein besseres Verständnis der Thematik der Widmung geförderter Wohnbau in Wien ermöglichen und die diesbezüglichen Handlungsspielräume samt ihren wirtschaftlichen Auswirkungen aufzeigen.

In 2018, an amendment to the building code was passed, which took effect in March of the following year. It presents a new challenge for commercial developers regarding subsidized housing construction in Vienna. The most significant change stipulates that, for future rezonings of sites with a gross above-ground floor area exceeding 5,000 m², at least two-thirds of the development must consist of subsidized housing. These new provisions will apply to properties that are part of the city’s long-term development plan. As a result, commercial developers who have invested in such areas will have only about one-third of the land remaining for privately financed development. This creates a need for them to address the issue of subsidized housing. This paper addresses precisely this challenge. It aims to describe, analyze, and compare possible development scenarios for the portion designated for subsidized housing from the perspective of the commercial developer, with the comparison being conducted in quantitative form using a concrete example. Following a historical overview, the initial focus is on providing an overview of subsidized housing construction, the key terms related to this topic, and the relevant regulations and laws. This is followed by a detailed presentation and analysis of the various utilization scenarios. Each option is then quantitatively illustrated using a concrete example through dynamic project calculations. The respective calculation is not only presented but also explained step-by-step, making it comprehensible to the reader. Since the analysis is conducted from the perspective of a commercial developer, the net present value of the after-tax return serves as the final benchmark. The results and their derivation are finally subjected to a critical evaluation in order to assess the identified best development option in the proper context. The findings of this study are intended to provide commercial developers with a better understanding of the topic of the zoning of subsidized housing in Vienna and to highlight the relevant scope for action along with its economic implications.