Die räumliche Verteilung von gemeinnützigen Wohnprojekten in Niederösterreich

Abstract

Gemeinnützige Bauvereinigungen sind in Österreich ein wesentlicher Bestandteil des Immobilienmarktes und tragen mit ihren billigen Preisen, welche durch die Festlegungen im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und der oft beanspruchten Wohnbauförderung zustande kommen, einen großen Teil für den leistbaren Wohnraum bei. Dieser Beitrag wird aufgrund der seit Jahren stark steigenden Preise am Immobilienmarkt und aktuell im Energiesektor vor allem für Menschen mit einem geringen Einkommen immer wichtiger. Jedoch haben auch gemeinnützige Bauträger vermehrt mit den steigenden Grundstücks- und Baukosten zu kämpfen. Dabei macht die Standortwahl von Wohnprojekten einen großen Unterschied für Bauträger und Kund*innen. Das Ziel dieser Diplomarbeit ist es, die räumliche Verteilung von gemeinnützigen Wohnprojekten in Niederösterreich zu analysieren und aufzuzeigen sowie in Relation zu der Verteilung von gewerblichen Wohnprojekten zu setzen. Auf diese Weise kann überprüft werden, welche räumlichen Differenzen es in der Verteilung zwischen dem gemeinnützig handelnden und den gewinnorientierten Sektoren gibt. Ebenso wird durch einen Vergleich der Preise und der durchschnittlichen Wohnkostenbelastung deren Einfluss auf das leistbare Wohnen offengelegt. Zur Beantwortung dieser Fragen wurde eine Studie mit induktivem Ansatz durchgeführt. Konkret werden durch die Auswertung diverser statistischer Daten auf Gemeindeebene des Immobilienmarktes zwischen 2016 und 2022 in Niederösterreich die Ergebnisse geliefert. Die Urban-Rural-Typologie dient dabei als räumliche Klassifizierungsmethode der Gemeinden. Die Untersuchung der aufbereiteten Daten erfolgte mithilfe einer explorativen Datenanalyse. Die daraus resultierenden Ergebnisse zeigen bei gemeinnützigen Bauvereinigungen eine großflächige Verteilung in zentralen und bis in viele ländlichen Lagen sowie eine Fokussierung entlang der hochrangigen Infrastruktur auf. Aufgrund der dennoch vorhandenen Anhäufung von Gemeinden in ruralen Regionen mit keinem oder einem sehr geringen Anteil des gemeinnützigen Wohnbaus lässt auf keine gleichmäßige Verteilung schließen. Nichtsdestotrotz leisten gemeinnützige Bauvereinigungen den größten Beitrag zum leistbaren Wohnbau und zur Versorgung vieler strukturschwacher Gemeinden in Niederösterreich, da sich die Standortwahl von gewerblichen Bauträgern eindeutig auf die attraktivsten und teuersten Lagen mit demensprechend höheren Preisen konzentriert.

Limited-Profit Housing Associations are an essential part of the real estate market in Austria. They offer inexpensive prices resulting from the stipulations in the limited-profit housing law (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) and the often-claimed housing subsidies (Wohnbauförderung), making a major contribution to affordable housing. This contribution is becoming increasingly important, especially for individuals with low incomes, due to the rapidly increasing prices in the real estate market over the past years, and currently also in the energy sector. However, Limited-Profit Developers are also facing challenges due to rising land and construction costs. The choice of location for housing projects makes a significant difference for both developers and clients. The aim of this thesis is to analyze and show the spatial distribution of limited-profit housing projects in Lower Austria and compare it to the distribution of commercial housing projects. This will help examine the spatial differences in the distribution between the limited-profit and for-profit sectors. Additionally, a comparison of prices and the average housing financial burden will reveal their influence on affordable housing. To answer these questions, a study was conducted using an inductive approach. Precisely, the results are provided by analyzing various statistical data at the municipal level of the real estate market between 2016 and 2022 in Lower Austria. The urban-rural-typology serves therefore as a spatial classification method for the municipalities. The analysis of the processed data was carried out with the help of explorative data analysis. The resulting findings show a large-scale distribution of Limited-Profit Housing Associations in central and up to many rural locations, as well as a focus point along the high-level infrastructure. Due to the still-existing accumulation of municipalities in rural regions with an incredibly low or no share of limited-profit housing construction, an uneven distribution can be concluded. Nonetheless, Limited-Profit Housing Associations make the largest contribution to affordable housing and the supply of many structurally weak communities in Lower Austria, where the choice of location by commercial developers is clearly concentrated on the most attractive and expensive areas with the correspondingly higher prices.