Abwicklung von Hochhausprojekten nach BTVG und WEG aus Sicht des Vertragserrichters

Abstract

Der Großteil der in Österreich – und vor allem in Wien – angesiedelten Hochhäuser dient dem jeweiligen Eigentümer als Kapitalanlage. Ein Abverkauf der einzelnen Objekte ist nicht vorgesehen. Ein nicht unbeachtlicher Teil bereits errichteter oder aktuell in Errichtung befindlicher Hochhäuser ist allerdings als „Abverkaufsprojekt“ konzipiert. Im letzteren Fall kommen die aus dem klassischen Wohnbau bekannten Gesetzesbestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) und des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zur Anwendung.Die verantwortlichen Vertragserrichter verwenden dabei oftmals nicht auf Projekte dieser Art abgestimmte Musterverträge. Dabei bleiben die aus dem Gesetz ableitbaren Gestaltungsmöglichkeiten ungenützt, die den Besonderheiten von Hochhausprojekten Rechnung tragen können. Das sind insbesondere der variable Preis (§ 4 Abs 3 BTVG) und das schuldrechtliche Sicherungsmodell (§ 8 BTVG). Weiters besteht bei Hochhäusern aufgrund des hohen Anteils an Allgemeinflächen oftmals die Notwendigkeit, von den gesetzlichen Bestimmungen des WEG hinsichtlich der Nutzung solcher Flächen und der Aufteilung der diesbezüglichen Aufwendungen abzugehen. Die entsprechenden Instrumente hierfür sind die Vereinbarung von Benützungsvereinbarungen gemäß § 17 WEG, der Abschluss von Hausordnungen gemäß § 28 Abs 1 Z 7 WEG und die Festlegung abweichender Aufteilungsschlüssel und Abstimmungseinheiten iSd § 32 Abs 2 WEG. Für diese Gestaltungsmöglichkeiten werden zusätzlich zur rechtlichen Analyse Mustervertragsklauseln formuliert. Darüber hinaus werden jene rechtlichen Themen erörtert, die bei Hochhausprojekten von großer Relevanz sind und mit denen ein mit einem solchen Projekt befasster Vertragserrichter mit hoher Wahrscheinlichkeit in Berührung kommt. Die Ausführungen werden abschließend mit aktuellen Beispielen aus der Abwicklungspraxis verschiedener Bauträger in Wien abgerundet.