Widmungsgewinne bei städtischen Großprojekten im Umfeld städtebaulicher Verträge. Eine Darstellung anhand des Hochhausprojekts TRIIIPLE.

Abstract

Mit der Baurechtsnovelle 2014 wurde der Stadt Wien die Möglichkeit eingeräumt, zur Erreichung ihrer Planungsziele und der Kostenbeteiligung der durch Baulandausweisung entstehenden Infrastruktur, privatrechtliche Vereinbarungen abzuschließen. Diese privatrechtlichen Verträge werden allgemein als Städtebauliche Verträge bezeichnet und werden in der Fachwelt unter dem Begriff der Vertragsraumordnung subsumiert.In der Wiener Planungspraxis wurden solche Verträge bisher überwiegend im Rahmen von Großprojekten abgeschlossen, die eine erhebliche Abänderung des bestehenden Flächenwidmungs- und Bebauungsplans notwendig machten. Mit diesen Umwidmungen gingen aufgrund der Einräumung neuer Nutzungsmöglichkeiten und der potenziellen Schaffung von mehr Nutzfläche, eine Steigerung des jeweiligen Grundstückswerts einher.Im Rahmen der vorliegenden Arbeit wurde die Wertsteigerung der Liegenschaft des Großprojekts TRIIIPLE ermittelt und die Einbettung des Projekts in übergeordnete Planung dargestellt. Theoretisch eingebettet wurde die Arbeit allgemein in das Fachthema der Vertragsraumordnung mit speziellem Fokus auf Städtebauliche Verträge in Wien. Für die Ermittlung des Grundstückswerts wurden die wesentlichen Grundlagen der Instrumente der Immobilienbewertung erläutert. Zur Anwendung gelang das Residualwertverfahren, die Ableitung der Kennwerte erfolgte auf Basis einer Literaturrecherche.Zur Untersuchung des Beitrags des Projekts zur Erreichung städtebaulicher Ziele der Stadt wurde die Einbettung des TRIIIPLE in übergeordnete Planungsinstrumente wie den Stadtentwicklungsplan (STEP 2025) sowie den Inhalten des Hochhauskonzepts und des Stadtteilentwicklungsplans Erdberger Mais dargestellt.Auf Basis der getroffenen Annahmen beträgt die Wertsteigerung der gegenständlichen Liegenschaft ca. 41.630.000 EUR. Unter der Berücksichtigung der Maßnahmen des städtebaulichen Vertrages entspricht der Abgabesatz 26,35%.

With the 2014 amendment to the building law of Vienna, the city was given the option of concluding agreements under private law to achieve its planning goals and to share the costs of the infrastructure resulting from the designation of building land. These contracts under private law are generally referred to as urban development contracts and are subsumed under the term contractual spatial planning.In Viennese planning practice, such contracts have so far been predominantly concluded in the context of large-scale projects that required significant changes to the existing zoning and development plan. These rezonings were accompanied by an increase in the respective property value due to the granting of new land use possibilities and the potential creation of more usable space.In the context of this thesis, the increase in property value of the large-scale project TRIIIPLE was valuated and the embedding of the project in higher-level urban planning was presented. Theoretically, the work was embedded in the subject of contractual spatial planning with a focus on urban development contracts in Vienna. For the valuation of the land value, the essential basics of the instruments of real estate valuation were explained. The residual value method was used, and the characteristic values were derived on the basis of a literature search.In order to assess the project's contribution to achieving the city's urban development goals, the embedding of TRIIIPLE in higher-level urban planning such as the urban development plan of Vienna (STEP 2025) and the contents of the high-rise concept (Hochhauskonzept Wien) and the “Erdberger Mais” district development plan, was presented.Based on the assumptions made, the increase in value of the property in question amounts to approximately EUR 41,630,000. Taking into account the measures of the urban development contract, the levy rate corresponds to 26.35%.