Nachhaltige Immobilienentwicklung in der Praxis anhand des Wiener Altbauzinshausportfolios CIELO Immobilieninvest AG

Abstract

Die vorliegende Arbeit zeigt die aktuellen Rahmenbedingungen der Entwicklungsmöglichkeiten des Wiener Zinshauses im einzelnen, veranschaulicht anhand des Wiener Zinshausportfolios CIELO Immobilieninvest AG im Allgemeinen auf, beschriebt des erweiterten Aufgabenbereich des qualifizierten Entwicklers und belegt im beschriebenen Praxisbeispiel durch konkretes Zahlenmaterial die tatsächlich erfolgreiche Umsetzung einer nachhaltigen Immobilienbewirtschaftung zu Gunsten des Nutzers und nicht zuletzt des Investors. Die wissenschaftlich Auseinandersetzung der theoretischen Grundlagen spielt bei der Analyse der Zahlen aus der Praxis eine eher untergeordnete Rolle. Der Hauptteil gegenständlicher Arbeit wird in Kapitel 6 abgehandelt und ist eingebettet in einleitende Kapitel 1 bis 5 und abschließende Kapitel 7 bis 10, in denen der wissenschaftliche Bezug hergestellt werden soll, Forschungsfragen diskutiert, eine These formuliert und Antworten sowie Anregungen herausgearbeitet werden. Eingangs wird auf potentielle Problemfelder aus rechtlicher, wirtschaftlicher und steuerlicher Sicht eingegangen. Das konsumentenschutzrechtliche MRG inkl. der letzten Wohnrechtsnovelle im Jahr 2006 und der jüngsten Judikatur zur Zulässigkeit von Mietvertragsklauseln im das klassische Wiener Zinshaus betreffenden Vollanwendungsbereich des MRG mit seinem stark ausgeprägtem Preis- und Kündigungsschutz wird dabei ebenso thematisiert wie die Besonderheiten des Baurechts mit all seinen Verschärfungen im Bereich der Dachgeschossausbauten (Stichwort: Eurocode 8) und dem ab 1.1.2009 für den Altbau geltenden Energieausweisvorlagegesetz. Die Definition der These, dass es möglich sein muss, das traditionelle (vor allem Wiener) Zinshaus sinnvoll zu bewirtschaften, insbesondere zu modernisieren und gleichzeitig zu bewahren wirft die Fragen auf, unter welchen Bedingungen dies jetzt gemacht wird und wie dies in Zukunft besser gestaltet werden könnte. Diese Fragen werden in den abschließenden Kapiteln unter der Vorgabe einer "win-win-Situation" für Nutzer und Eigentümer versucht zu beantworten. Die Rolle des qualifizierten Immobilienentwicklers in diesem Zusammenhang ist eine zentrale und werden die immer weiter wachsenden Anforderungen an diesen Berufsstand skizziert und eine Abgrenzung zum einfachen Verwalter aufgezeigt. Die Historie und der Lebenszyklus des Wiener Zinshauses werden im Zuge dessen kurz dargestellt, bevor im Hauptkapitel das zu beschreibende Immobilienpaket in concreto einer veranschaulichten Analyse unterzogen wird. Nach einem kurzen Rückblick in die Historie des Pakets seit 2004 werden die Eckpunkte der Bestandsaufnahme zum Ankaufszeitpunkt und die finanztechnische Umsetzung der Ankaufsfinanzierung angeführt. Das Paket umfasst demnach zu diesem Zeitpunkt im September 2005 44 Liegenschaften im Ausmaß von rund 88.500 m² Nutzfläche in ganz Wien, die im Wege eines share - deals um EUR 104.000.000, davon EUR 34.500.000 Eigenkapital aus einer privaten Investorengruppe, angekauft werden. Die durchschnittlich erzielbaren Quadratmetermieten sollen lt. Strategiekonzept binnen 5 Jahren von EUR 4,14 auf EUR 6,67 gesteigert werden. In weiterer Folge werden, um zu veranschaulichen, dass dieses sportliche Ziel erreicht werden kann, ausgewählte Praxisbeispiele von erfolgreichen Ertragssteigerungsmaßnahmen vom Dachgeschossausbau über Ausmietungen, Wohnungszusammenlegungen, Mietervereinbarungen bis hin zu einem Pilotprojekt eines Innenstadtlagers (Stichwort: Citystorage), aber auch zwei Negativbeispiele wie eine erfolgreiche Hauptmietzinsanfechtung und ein erfolgreicher Antrag eines Mieters auf Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen erklärt und mit Zahlen belegt. Diesen Ausführungen folgen die entsprechende Cash-Flow-Analyse gem. ursprünglichen Businessplan für die ersten 5 Entwicklungsjahre sowie eine Prognose für diesen Zeitraum für den best case, worst case, worst worst case und die durchschnittliche Erwartung des Gesamtpakets. Anhand von Quartalsberichten von 2006 bis 2008 samt Anmerkungen zu den in den einzelnen Abschnitten durchgeführten Investitions- und Finanzierungsmaßnahmen wird weiters die erfolgreiche Entwicklung dokumentiert, insbesondere wird die performance des Aktienkurses in diesem Zeitraum von anfangs 5,99 auf mittlerweile 8,36 bzw. des NAV (Net Asset Value) von EUR 35.800.000 auf EUR 49.407.000 beschrieben. Per Oktober 2008 umfasst gegenständliches Portfolio nach Zukäufen von sieben Liegenschaften und Verkauf eines Hauses insgesamt 50 Immobilien mit einer Gesamtnutzfläche von 98.800 m² und einem Verkehrswert iHv EUR 138.360.000 (vgl. Ankaufspreis iHv EUR 104.150.000) bei einem Kapitalisierungsfaktor von 4,26 %. Auch im schlimmsten Fall bei Annahme eines KF von 5 % beträgt der VKW dann immer noch EUR 117.880.000 auf Basis der SOLL Miete. Diese Ergebnis kann demnach durchaus als Beispiel erfolgreicher Immobilienportfolioentwicklung bezeichnet werden. Die Eckdaten der Zukäufe der einzelnen Liegenschaften in den Jahren 2006 und 2007 sind in der Folge durch Bilder unterlegt und übersichtlich argestellt bevor das Hauptkapitel mit den Prognosen für Ende 2008 und Ende 2009 endet. Der angepeilte NAV per Dezember 2008 iHv über EUR 50.000.000 wird aus derzeitiger Sicht erreicht werden, per Dezember 2009 soll dieser die Marke von EUR 56.0000.000 überschreiten. Abschließend werden die Ergebnisse aus diesem Entwicklungsprojekt für die wichtigsten Marktbeteiligten Mieter, Investor, Entwickler umrissen bevor Antworten auf die eingangs herausgearbeiteten (Forschungs-)Fragen in den letzten drei Kapiteln Optimierungsansätze, Ausblick sowie Kritik und Schlussfolgerungen gefunden werden. Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass erfolgreiche Immobilienentwicklung im Wiener Altbaubereich sehr wohl auch unter den gegebenen Rahmenbedingungen möglich und sinnvoll ist, es jedoch einen nicht zu unterschätzenden Reformbedarf in vielen Bereichen gibt wie z.B. in der Modernisierung des Wohnrechts, Vereinheitlichung des Baurechts oder Liberalisierung des Steuerrechts, den es seitens einer verantwortungsvollen Politik der Zukunft mit Nachdruck gilt aufzuarbeiten, insbesondere in Zeiten einer aktuellen Finanzmarktkrise, die in den nächsten Jahren wohl als veritable Wirtschaftskrise erfolgreich und mit angemessenen Instrumenten durchzustehen sein wird.<br />