Optimierung der Betriebskosten gemäß MRG in Schulgebäuden : Einsparpotenziale und ihre Nutzung

Abstract

In Zeiten ständig steigender Betriebskosten kommt der Höhe dieser Kosten eine große Bedeutung zu. In dieser Arbeit werden die Betriebskosten von 86 ausgewählten Schulgebäuden in Wien nach den einzelnen Betriebskostenfaktoren analysiert, Kennzahlen gebildet sowie die beeinflussbaren Positionen herausgearbeitet. Die Bildung der Kennzahlen erfolgt über drei Ebenen: In der ersten Ebene werden die Betriebskosten nach der ÖNORM A 4000 erfasst. Dies sind einerseits die in § 21 MRG taxativ angeführten Kosten sowie die Kosten gemeinsamer Anlagen nach § 24 MRG. Als Bezugsgröße wird die Nutzfläche nach MRG sowie für die Aufzugskosten die Haltestellenanzahl gewählt. Aus diesen Bezugsgrößen werden Kennzahlen wie z.B. BK gesamt /m2/Monat oder Aufzugskosten/Haltestelle gebildet. In der zweiten Ebene werden die 86 Liegenschaften nach den Kriterien Gebäudequalität, Baujahr, Sanierungs-/Modernisierungszustand sowie Lage eingeteilt und damit ein wesentliches Analysetool zur Auswertung von vergleichbaren Benchmarks entwickelt. Dies garantiert ein vergleichbares Datenmaterial. In der dritten Ebene erfolgen anschließend die eigentliche Auswertung, die Analyse sowie das Erkennen von Optimierungspotenzial. Trotz umfassender Recherche ist es derzeit nicht möglich, vergleichbare externe Benchmarks über Schulgebäude in Österreich zu finden, da sich die Datenerhebung der Benchmarking -Anbieter gegenwärtig auf Büro, Gewerbe- und Wohnimmobilien beschränkt. Für das Benchmarking der 86 Schulgebäude wird daher von einem Vergleich mit externen Benchmarks abgesehen und das interne Modell gewählt. Als Kostenverursacher bei den Betriebskosten in Schulgebäuden wurden mit 30% die Öffentlichen Abgaben, mit 24% die Müllbeseitigung, mit 18% die Wasser/Abwasserkosten sowie mit 12% die Versicherungskosten ermittelt. Die Positionen Rauchfangkehrer, Hausbetreuung, Sommer/Winterdienst, Schädlingsbekämpfung, Wartung haustechnischer Anlagen sowie die Aufzugskosten bewegen sich jeweils zwischen 0% und 5% der Gesamtkosten. Die Kosten BK gesamt/m2 betragen zwischen EUR 0,40 bis EUR 1,95 pro m2/Monat. Addiert man nun die Differenzen jener Gebäude, die über dem 75%-Quantil in Höhe von EUR 1,04/m2/Monat liegen und multipliziert man diese mit den Nutzflächen der betreffenden Liegenschaften, ergibt sich eine theoretische Einsparung der Gesamtbetriebskosten von rund EUR 25.000,00 pro Jahr. Damit könnten rund 4% der Gesamtbetriebskosten allein bei einem Ansetzen eines 75%-Quantils bei den 86 Schulgebäuden in Wien eingespart werden. Im Leitfaden werden die Beeinflussbarkeit der einzelnen Betriebskosten-Faktoren in Schulgebäuden sowie Optimierungspotenziale aufgezeigt. Mit einfachen Maßnahmen wie z.B. dem Stilllegen von nicht benötigten Kaminen, der Herabsetzung der Abwassergebühr, der Nutzung eines Hausbrunnens oder des Regenwassers, der Abmeldung oder Reduzierung der Müllentsorgung während der Sommerferien, einem Abschalten der Auszugsbeleuchtung während der Stehzeiten oder aber dem Tausch von Glühbirnen auf LEDs können nachhaltig die Kosten gesenkt werden, ohne dass die Qualität des Gebäudes sowie die Betreuungsleistung für den Mieter darunter leidet.