Risikomanagement im Immobilien-Ankaufsprozess

Abstract

Die Komplexität der Risikosteuerung im Ankaufsprozess hängt einerseits von diesen möglichen Transaktionsvariationen ab, anderseits kann das Risikomanagement durch verschiedene ablauf- und aufbauorganisatorischen Strukturen unterschiedlich gut unterstützt werden. Als mögliche Transaktionsvarianten sind zu nennen: Transaktionsstruktur (asset deal, share deal); Phase im Immobilienzyklus (Bestandsimmobilie, Development/Refurbishment, Forward Purchase);Art des Verkaufsprozesses (Tenderverfahren, freier Verkauf, ...); Größe (Portfoliotransaktion, Einzeltransaktion) // Hier kann man die generelle Aussage treffen, dass der Ankauf einer Bestandsimmobilie im asset deal im freien Verkauf idR die einfachste Transaktion darstellt, während das andere Spektrum der Bandbreite durch einen share deal im Tenderverfahren repräsentiert wird. Für alle relevanten Transaktionsvarianten werden die relevanten Risikoszenarien dargestellt, mit deren Hilfe die Risken bei einer konkreten Transaktion identifiziert und bewertet werden können, inklusive der Auflistung der wichtigsten zugehörigen risikominimierenden Maßnahmen. Zur praktischen Verwendung bei der Bearbeitung einer konkreten Transaktion ermöglicht die Darstellung in Tabellenform die Ergänzung um 2 weitere Spalten mit den Dimensionen "Ausmaß" und "Eintrittswahrscheinlichkeit". Deren Produkt stellt den "Risiko-IST-Zustand" dar, wenn keine risikominimierenden Maßnahmen gesetzt werden. Durch das Anwenden dieser risikominimierenden Maßnahmen kommt es zur Verringerung von "Ausmaß" und/oder "Eintrittswahrscheinlichkeit". Deren Produkt, der "Risiko-Soll-Zustand", ergibt somit eine Beschreibung und Abgrenzung des Risikos der Transaktion. Das optimale Management von Risken im Immobilienankaufsprozess hängt aber auch von den unterschiedlichen ablauf- und aufbauorganisatorischen Strukturen ab. Es werden die folgenden Modelle beschrieben, und deren Vor- und Nachteile dargestellt: Modell A: "Ein Team/einer macht alles" ( "2-Augenprinzip"); Modell B: "Eigens definierter Risikomanager" ("4-Augenprinzip analog Basel- II- Bestimmungen für Banken"); Modell C: Rollenaufteilung in "Ankaufsmanagement" und "Bestandsmanagement" ("4-Augenprinzip"); Modell D: Separate Rolle "Projektmanagement".