Immobilientransaktionen durch Anteilskauf und deren zivilrechtlichen Besonderheiten in Österreich

Abstract

Liegenschaftstransaktionen können auf eine vielfältige Art und Weise strukturiert werden, sei es durch Übertragung von Anteilen an einem Rechtsträger der als Eigentümer die Liegenschaft hält (Share Deal) oder durch unmittelbaren Erwerb deszivilrechtlichen Eigentums an einer Liegenschaft (Asset Deal). Im Rahmen von Immobilientransaktionen kommen neben den individuellen Anforderungen an die Errichtung des Kauf- und Abtretungsvertrages auch den Regelungen über die Garantie- und Gewährleistungszusagen große Bedeutung zu. Die gegenständliche Master-Thesis fokussiert sich in ihren Ausführungen ausschließlich auf den Immobilienerwerb durch Anteilskauf, dem in der Praxis hohe Relevanz zukommt. Obwohl die Anwendbarkeit der gesetzlichen Gewährleistungsbestimmungen in der Praxis bei Anteilskäufen maßgebend ist, wird bei näherer Betrachtung sichtbar, dass in diesem Zusammenhang eine klare, umfassende und vertraglich autonome Regelung des Gewährleistungssystems – auch aus Gründen der Rechtssicherheit – geeigneter erscheint und die spezifischen Anforderungen des jeweiligen Einzelfalls im Rahmen von Immobilien-Anteilskäufen gesondert zu betrachten sind. Zudem kommen – neben der Vertragserrichtung auch den detaillierten Regelungen zu den Haftungszusagen sowie den Rechtsfolgen bei Verletzung einer Zusicherung großes Augenmerk zu. Gleichermaßen gilt dies auch bei Haftungseinschränkungen oder bei Vorliegen von offenkundigen Mängeln, die ebenso einer möglichst präzisen Regelung bedürfen. Aus dieser Abhängigkeit besteht eine wesentliche Verknüpfung in der praktischen Umsetzung einer Due Diligence Prüfung nach wirtschaftlichen, rechtlichen, steuerlichen, finanziellen und technischen Gesichtspunkten um auf Basisdieser eingehende Analyse die Strukturierung von Liegenschaftstransaktionen und deren spezifischen Anforderungen an das Gewährleistungsregime vornehmen zu können. Die Master-Thesis zeigt in sichtbarer Art und Weise, dass der Ausfluss aus den Ergebnissen einer umfassenden Due Diligence gleichermaßen eine Schlüsselstellung im Hinblick des spezifischen Risikobefundes einnimmt. Es besteht zum einen die Möglichkeit einer klaren Ankaufsentscheidung und Kaufpreisbemessung sowie eines umfassend verhandelten Zusicherungskataloges im Zuge der Vertragserrichtung, zum anderen kann auf Basis der Due Diligence Ergebnisse ein Wechsel von Share Deal zu einem Asset Deal oder eine Umstrukturierung der Transaktion vollzogen werden.

Real estate transactions can be structured in a variety of ways, be it by transfer of shares in a legal entity holding the real estate as the owner (share deal) or by direct acquisition of the civil law ownership of a real estate (asset deal). In the context of real estate transactions, in addition to the individual requirements for the drafting of the purchase and transfer agreement, the provisions on guarantees and warranties are also of great importance. This Master's thesis focuses exclusively on the acquisition of real estate through the purchase of shares, which is highly relevant in practice. Although the applicability of the statutory warranty provisions is decisive in practice in the case of share purchases, a closer look reveals that in this context a clear, comprehensive and contractually autonomous regulation of the warranty system appears to be more suitable - also for reasons of legal certainty - and that the specific requirements of the respective individual case must be considered separately in the context of real estate share purchases. Moreover, in addition to the drafting of the contract, great attention must also be paid to the detailed provisions governing the warranties and the legal consequences in the event of a breach of a warranty. Similarly, this also applies to limitations of liability or the existence of obvious defects, which also require the most precise provisions possible. From this dependence an essential linkage exists in the practical conversion of a Due Diligence examination after economic, legal, fiscal, financial and technical criteria around on basis of this detailed analysis the structuring of real estate transactions and their specific requirements to the warranty regime to make to be able. The master thesis shows in a visible way that the outflow from the results of a comprehensive due diligence equally takes a key position with regard to the specific risk finding. On the one hand, there is the possibility of a clear purchase decision and purchase price assessment as well as a comprehensively negotiated catalog of warranties in the course of contract preparation. On the other hand, a change from a share deal to an asset deal or a restructuring of the transaction can be carried out on the basis of the due diligence results.Translated with www.DeepL.com/Translator (free version)