Wertermittlungsmethodenvergleich zum Verkehrswert ertragsschwacher Immobilien : Wiener Zinshaus

Abstract

Im Zuge der Internationalisierung der Wirtschaft treten auf dem österreichischen Immobilienmarkt neben den nationalen in den letzten Jahren verstärkt auch internationale institutionelle Anleger auf. Der Einfluss dieser ausländischen Investoren auf die nationale Immobilienbewertung besteht darin, dass diese zumeist Gutachten unter Zugrundelegung internationaler Bewertungsmethoden verlangen. Dieser Tatsache kann sich auch der nationale Immobilienbewerter nicht verschließen, weshalb die Kenntnis um die Methodik der internationalen Bewertungsmethoden einerseits sowie deren praktische Anwendung auch innerhalb des nationalen Marktgeschehens andererseits für die Erstellung von Verkehrswertgutachten zunehmend an Bedeutung gewinnt. Ziel dieser Arbeit ist, einerseits sowohl die nationalen als auch die internationalen Methoden mit Schwergewicht auf die Ertragswertermittlung darzustellen und deren Vor- und Nachteile zu beurteilen. Ein weiteres Anliegen ist es, die unterschiedliche Herangehensweise der nationalen und internationalen Methoden anhand der praktischen Verkehrswertermittlung eines realen Wiener Zinshauses zu untersuchen. Die rechnerischen Ergebnisse dieser Bewertungen sollen auf deren Übereinstimmung hin überprüft und für gegebenenfalls vorhandene zahlenmäßige Abweichungen sollen konkrete wertermittlungsrelevante Begründungen gefunden werden. Im ersten Abschnitt dieser Arbeit werden zunächst die Grundlagen der nationalen Wertermittlung vorgestellt und anschließend die nationalen Wertermittlungsverfahren und deren Anwendungsbereiche im Detail beleuchtet. Der zweite Abschnitt beschäftigt sich mit den internationalen Bewertungsmethoden, mit Schwergewicht auf die internationalen Möglichkeiten der Ertragswertermittlung. In diesem Teil der Arbeit werden Gemeinsamkeiten und Unterschiede der nationalen und internationalen Methoden der Bewertung herausgearbeitet und untersucht. Der dritte Abschnitt rückt die Besonderheiten des Wiener Zinshauses besonders hinsichtlich der Auswirkungen des Mietrechtsgesetzes auf die Ertragsmöglichkeiten in den Mittelpunkt. Im letzten Abschnitt werden ausgewählte zuvor dargestellte Bewertungsmethoden anhand eines realen Wiener Zinshauses angewendet, die unterschiedlichen Ergebnisse kritisch miteinander verglichen und anschließend versucht, anhand dieser Erkenntnisse das zielführendste und zugleich marktgerechteste Vorgehen bei der Verkehrswertermittlung ertragsschwacher Zinshäuser abzuleiten.