Rechtliche und bewertungstechnische Aspekte des Baurechtswohnungseigentums

Abstract

Das Baurechtswohnungseigentum wurde mit der Baurechtsgesetzesnovelle 1990 eingeführt und ist somit ein relativ junges Rechtsinstitut. Während es einige Jahre im Dornröschenschlaf schlummerte, erfreut es sich in den letzten Jahren immer größerer Beliebtheit, insbesondere in städtischen Lagen. Diese Master Thesis nimmt dies zum Anlass, um die Grundlagen des Baurechtswohnungseigentums umfassend darzustellen. Grundlage für das Baurechtswohnungseigentum ist der Baurechtsvertrag, der zwischen Grundeigentümer und Bauträger als ersten Baurechtsnehmer abgeschlossen wird. Danach wird für gewöhnlich auf Basis eines Nutzwertgutachtens mit dem ersten Käufer Baurechtswohnungseigentum durch Abschluss und Verbücherung des Kauf- und Baurechtswohnungseigentumsvertrages begründet. Die Baurechtswohnungseigentümer treten als Baurechtsnehmer in die Position des Bauträgers unter dem Baurechtsvertrag voll ein. Aufgrund dieser unterschiedlichen Vertragsschichten und Rechtsrahmen (Baurechtsgesetz, WEG), die für die Begründung von Baurechtswohnungseigentum erforderlich sind, geht die Arbeit zunächst auf die Rechtsgrundlagen des Baurechtsgesetzes ein, die quasi das Fundament des Baurechtsvertrages und damit des Baurechtswohnungseigentums darstellen. Danach geht die Arbeit auf die Besonderheiten des Baurechtswohnungseigentums ein. Aufgrund der Tatsache, dass die bisherigen Baurechtsverträge noch nicht lange laufen, ist anzunehmen, dass viele Konfliktherde – wie etwa eine etwaige Verlängerung des Baurechts nach Ablauf der Vertragsdauer – erst in Zukunft schlagend werden. Mangels einschlägiger Rechtsprechung zu einigen Themen hat die Verfasserin daher versucht, selbst Lösungsvorschläge für offene Fragen aufzuzeigen und entsprechende Lehrmeinungen dargestellt. Weiters hat die Verfasserin – durch Befragung von Rechtsberatern sowie Erhebung von Baurechtsverträgen- geprüft, wie das Baurechtswohnungseigentum in der Praxis gelebt wird. Damit einhergehend ist die Bewertung von Baurechtswohnungseigentum in der Praxis eine wesentliche Vorfrage bei der Einräumung von Baurechtswohnungseigentum, der Kaufpreisfindung und der Vereinbarung des Baurechtszinses. Den bewertungstechnischen Besonderheiten ist daher ein eigenes Kapitel gewidmet. Zum Abschluss hat die Verfasserin einige Reformüberlegungen ausgearbeitet sowie die Vor- und Nachteile des Baurechtswohnungseigentums entsprechend aufbereitet. Zusammenfassend ist festzustellen, dass das Baurechtswohnungseigentum am Markt immer besser aufgenommen wird und – vor dem Hintergrund steigender Zinsen und immer schlechterer finanzieller Leistbarkeit von Wohnungs(voll)eigentum (Stichwort KIM- Verordnung) wohl in Zukunft eine immer größere Rolle spielt. Das Baurechtswohnungseigentum ist daher gekommen um zu bleiben und für Praktiker in der Immobilienbranche nicht mehr wegzudenken.