Optimierung von Immobilieninvestionen - Analyse und Simulation durch Integration eines thesaurierenden Dividendenportfolios

Abstract

Nach jahrelanger Nullzinspolitik, in der Immobilieninvestments durch Fremdkapital zu günstigen Konditionen besonders risikoarm langfristige Mietrenditen versprachen, stellen nun unter anderem Inflation, Leitzinssteigerungen und die neue Gesetzeslage Investor:innen in Österreich vor neue Herausforderungen. Mit zunehmendem Wachstum der Zinsen sinken Mietrenditen, während gleichzeitig die steigende Inflation den Wert des nicht veranlagten Eigenkapitals mindert. Um diesen Effekten entgegenzuwirken, wird im Zuge dieser Arbeit analysiert, ob die Einbindung eines thesaurierenden Dividendenportfolios in die zur Verfügung gestellten Eigenkapitalstruktur über den betrachteten Zeithorizont eine zusätzliche Rendite generiert oder ob die aufgrund des erhöhten Risikos verminderte Bewertung des Portfolios durch die Bank und damit das zu Anfang gesteigerte benötigte Eigenkapital über den betrachteten Zeithorizont nicht wieder eingearbeitet werden kann. Nach statistischer Auswertung der mietrenditereichsten Immobilie in Wien, deren Kaufpreis und dementsprechenden Eigenkapitalbedarfs wird ebendieser in drei verschiedenen Eigenkapitalstrukturvarianten getestet. Wird ein Aktienportfolio als Eigenkapitalmittel genutzt, um Fremdkapital aufzunehmen wird diesem nur ein Bruchteil des Wertes zugesprochen. Durch die geminderte Bewertung des Portfolios wird gesamt mehr Eigenkapital benötigt, was ein Immobilieninvestment verzögert. Zusätzlich werden die Eigenkapitalstrukturen in drei verschiedenen Darlehensformen getestet. In jeder Darlehensform ist das Einbringen eines Portfolios von Vorteil. Den größten Kapitalzuwachs kann das Ratendarlehen in der Variante mit dem höchsten getesteten Portfolioanteil erzielen. Zurückgeführt werden kann dieser Zuwachs vor allem durch die erweiterte Übernahme von Risiko, welches das im Gegensatz zur Immobilie volatile und kapitalmarktabhängige Aktienportfolio mit sich bringt. Ob nun das Einbringen eines Aktienportfolios in die Eigenkapitalstruktur sinnvoll ist, hängt von der Risikobereitschaft der Investor:innen ab.