Der Richtwertmietzins im Vollanwendungsbereich des MRG - Abweichungen zwischen Theorie und Praxis am Beispiel der Immobilienmärkte Wien und Graz

Abstract

Die Feststellung des Richtwertmietzinses ist eine Herausforderung, da selbst Experten keine absolute Gewissheit über dessen betragliche Höhe bieten können. Ein aktueller Rechtssatz des OGH besagt, dass die Beurteilung der Angemessenheit des Mietzinses eine Aufgabe des Richters ist, während ein Sachverständiger bei der Ermittlung des Richtwertmietzinses unterstützen kann. Ab dem 1. April 2023 trat die Anpassung der Richtwerte für Mieten gemäß dem RichtWG in Kraft, obwohl es politische Diskussionen über eine "Mietpreisbremse" gab. Die Richtwerte variieren je nach Bundesland stark, was zu Unterschieden zwischen den angemessenen Beträgen und den tatsächlichen Marktpreisen führt. Diese Masterarbeit untersucht die praktische Anwendung des Richtwertsystems in der Mietzinsbildung anhand von Bewertungsliteratur und vergleicht die Abweichungen zwischen den berechneten Ergebnissen und den tatsächlich verrechneten Mieten in den Immobilienmärkten von Wien und Graz. Dabei werden das Mietrecht und die Mietzinsbildungsart des Richtwertmietzinses erläutert, Vergleichsgebiete in beiden Städten definiert und Richtwertmietzinse für vergleichbare Wohnungen berechnet. Für die Ermittlung der Lagequalitäten kommt ein neues Modell für den wertenden Lagevergleich zum Einsatz, welches für den Raum Graz seitens des Autors adaptiert wurde. Die errechneten Richtwertmietzinse werden mit tatsächlichen Mieteinnahmen verglichen, indem Mieteinnahmen von Immobilienbesitzern sowie aktuelle Marktberichte herangezogen werden. Die Forschungsfrage zielt darauf ab, das Ausmaß der Abweichung zwischen den berechneten Mietzinsen und den vertraglich vereinbarten Mieten zu untersuchen und die Unterschiede zwischen den Märkten in Wien und Graz genauer zu betrachten. Während der Richtwertmietzins für den Raum Wien in Lagen ohne Lagezuschlag ein, zumindest im Falle einer Mietzinsüberprüfung durch die Schlichtungsstelle, wirksames Regulatorium darstellt, bewegt selbiger sich im Immobilienmarkt Graz in allen ausgewerteten Fällen in signifikant höheren Bandbreiten als tatsächlich am Markt erzielbar wäre. Dieser Unterschied ist eindeutig dem höheren Richtwert für das Bundesland Steiermark geschuldet, welcher als Ausgangsbasis für die Berechnung des Richtwertmietzinses dient. Es stellt sich hierbei die Frage nach der Sinnhaftigkeit einer bundesweiten Mietzinsbeschränkung, wenn diese hauptsächlich in einem einzigen Bundesland ihre Wirksamkeit entfaltet.