Lenz, J.-C. (2021). Kennzahlen für die Bewertung von Serviced Apartments in Deutschland und Österreich [Master Thesis, Technische Universität Wien]. reposiTUm. https://doi.org/10.34726/hss.2021.97249
Serviced Apartments zählen generell zur Asset-Klasse des „Temporären Wohnens“, in der alle gewerblichen Betreiberkonzepte zwischen Wohnen und Hotel zusammengefasst werden. In den letzten Jahren hat der Serviced Apartment Markt immer mehr an Bedeutung gewonnen, vor allem in der Corona-Krise hat er sich als einer der Gewinner etabliert. Daraus resultiert der Bedarf nach immer besseren Datengrundlagen im Zuge eines Investments und im Asset Management, wobei jedes Land seine Eigenheiten, rechtliche Besonderheiten und Marktbedingungen hat. Vielleicht durch die gemeinsame historische Geschichte oder die gemeinsame Sprache sind der österreichische und der deutsche Markt eng miteinander verbunden, was sich auch im Immobilienbereich durch eine Dominanz deutscher (und internationalen) Investoren zeigt. Die marktbedingte, grenzübergreifende Vergleichbarkeit von Kennzahlen, die gesetzlich geforderte Transparenz von publizitätspflichtigen Marktteilnehmern und die damit einhergehende obligatorische Einsatzmöglichkeit nationaler Kennzahlenmodelle bei ausländischen Investoren bedingt die Normierung von Kennzahlen für zumindest Deutschland und Österreich und visionär betrachtet für den gesamten EU- Raum. Darauf fokussiert sich die vorliegende Masterarbeit. Zunächst wurde der Begriff Serviced Apartment im Real Estate Investment unter Verwendung verschiedener rechtlicher und operativer Gesichtspunkte definiert. Anschließend wurden die gebräuchlichsten Kennzahlen als Basis für die Immobilienbewertung in Deutschland und Österreich auf Ihre Anwendbarkeit und Ihre Vergleichbarkeit geprüft und mit den rechtlichen Anforderungen verglichen. Begutachtet wurden Renditekennzahlen, Rentabilitätskennzahlen, Betreiberkennzahlen, Kennzahlen der Hotel Performance/ Bewirtschaftung und Finanzierungskennzahlen. Im Zuge von Experteninterviews wurde die gelebte Praxis in verschiedenen Fachbereichen erfragt und mit den theoretischen Ansätzen kontrastiv dargestellt. Die wichtigsten Erkenntnisse dieser Masterarbeit sind, dass aufgrund der in der Praxis angewandten ungleichen Kontenrahmen und unterschiedlichen Berechnungsvarianten von Kennzahlen eine Vergleichbarkeit nicht möglich ist. Daraus resultierende Unsicherheiten müssen in der Immobilienbewertung berücksichtigt werden, wie zB. die Herausforderung einer nachhaltigen Pachtableitung oder die Herleitung des Kapitalisierungszinssatzes bei der Bewertung in Hinblick auf die Risikoeinschätzung des Betreiberkonzeptes im Zwiespalt zwischen Wohn- und Betreiberrisiko.
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Serviced Apartments zählen generell zur Asset-Klasse des „Temporären Wohnens“, in der alle gewerblichen Betreiberkonzepte zwischen Wohnen und Hotel zusammengefasst werden. In den letzten Jahren hat der Serviced Apartment Markt immer mehr an Bedeutung gewonnen, vor allem in der Corona-Krise hat er sich als einer der Gewinner etabliert. Daraus resultiert der Bedarf nach immer besseren Datengrundlagen im Zuge eines Investments und im Asset Management, wobei jedes Land seine Eigenheiten, rechtliche Besonderheiten und Marktbedingungen hat. Vielleicht durch die gemeinsame historische Geschichte oder die gemeinsame Sprache sind der österreichische und der deutsche Markt eng miteinander verbunden, was sich auch im Immobilienbereich durch eine Dominanz deutscher (und internationalen) Investoren zeigt. Die marktbedingte, grenzübergreifende Vergleichbarkeit von Kennzahlen, die gesetzlich geforderte Transparenz von publizitätspflichtigen Marktteilnehmern und die damit einhergehende obligatorische Einsatzmöglichkeit nationaler Kennzahlenmodelle bei ausländischen Investoren bedingt die Normierung von Kennzahlen für zumindest Deutschland und Österreich und visionär betrachtet für den gesamten EU- Raum. Darauf fokussiert sich die vorliegende Masterarbeit. Zunächst wurde der Begriff Serviced Apartment im Real Estate Investment unter Verwendung verschiedener rechtlicher und operativer Gesichtspunkte definiert. Anschließend wurden die gebräuchlichsten Kennzahlen als Basis für die Immobilienbewertung in Deutschland und Österreich auf Ihre Anwendbarkeit und Ihre Vergleichbarkeit geprüft und mit den rechtlichen Anforderungen verglichen. Begutachtet wurden Renditekennzahlen, Rentabilitätskennzahlen, Betreiberkennzahlen, Kennzahlen der Hotel Performance/ Bewirtschaftung und Finanzierungskennzahlen. Im Zuge von Experteninterviews wurde die gelebte Praxis in verschiedenen Fachbereichen erfragt und mit den theoretischen Ansätzen kontrastiv dargestellt. Die wichtigsten Erkenntnisse dieser Masterarbeit sind, dass aufgrund der in der Praxis angewandten ungleichen Kontenrahmen und unterschiedlichen Berechnungsvarianten von Kennzahlen eine Vergleichbarkeit nicht möglich ist. Daraus resultierende Unsicherheiten müssen in der Immobilienbewertung berücksichtigt werden, wie zB. die Herausforderung einer nachhaltigen Pachtableitung oder die Herleitung des Kapitalisierungszinssatzes bei der Bewertung in Hinblick auf die Risikoeinschätzung des Betreiberkonzeptes im Zwiespalt zwischen Wohn- und Betreiberrisiko.
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Abweichender Titel nach Übersetzung der Verfasserin/des Verfassers