Die Mietzinsbildung im Gründerzeithaus in Wien - Die Auswirkungen des regulatorischen Einwirkens des Staates auf den Wohnungsmietmarkt mit einem Vergleich zu Berlin

Abstract

Das Thema „Wohnen“ betrifft jeden Menschen und so werden die gesellschaftlichen Aspekte des Wohnungsmarktes beleuchtet und die Akteure sowie deren Interessen konkretisiert: Vermieter möchten laufend Einnahmen generieren und beabsichtigen grundsätzlich eine nachhaltige Wertanlage. Dem gegenüber steht die Seite der Mieter, welche an leistbarem und sicherem Wohnraum Interesse hat. Der Staat hat die Aufgabe, zwischen diesen Parteien, durch Gesetzgebung einen Ausgleich zu schaffen, bei denen beide Standpunkte in verträglicher Weise berücksichtigt: Der Staat greift in großem Umfang in den Markt ein: Die Heranbildungen dieser staatlichen Regularien werden herausgearbeitet und in den Kontext der jeweiligen Zeit gebracht, wobei die Entwicklung dieser staatlichen Eingriffe ist den sozialen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Umständen geschuldet ist. Die herrschende Wohnungsnot in den Jahren des Ersten Weltkriegs inklusive Hyperinflation, bedingte erste staatliche Eingriffe, die – obwohl als Provisorium gedacht – nicht mehr außer Kraft traten und im ersten Mietengesetz 1922 mündeten. Das Gesetz sah sich ständigen, den jeweiligen Anforderungen der Zeit angepassten, Novellierungen ausgesetzt bei denen grundsätzlich die Position des Mieters durchwegs verbessert wurde. Das Mieterschutzsystem in Deutschland – im Speziellen wird Berlin behandelt- machte eine, zum nationalen Recht, vergleichbare Entwicklung durch. Es ist ebenfalls vom Prinzip der staatlichen Regulierungen geprägt und stellt eine Form des Sozialen Mietrechts dar. Spezielle Entwicklungen wie Vorkaufsrechte von Mietern und rezente Entwicklungen wie die Mietpreisbremse, der Berliner Mietendeckel oder die Initiative zur Enteignung von Wohnkonzernen werden angeführt. Besonderes Augenmerk wird in der Arbeit auf die Vermietungssituation im klassischen Wiener Zinshaus der Gründerzeit gelegt. Neben der politischen Entwicklung der Mietpreisregulierungen hat der Richtwert außerordentliche Bedeutung: Ein staatlich festgelegter zulässiger Betrag, welcher die gesetzliche Miete definiert. Durch die künstliche Niedrighaltung des Richtwertes in Wien in Relation zu den anderen Bundesländern entwickelte sich ein im Gesetz vorgesehenes Zu- und Abschlag-System und das Streitthema Lageumgebung und Lagezuschlag. Durch eine Entscheidung des OGH 2018 wurde das etablierte Berechnungsmodell zu Lasten der Rechtssicherheit ausgehebelt. All diese Umstände führen in der Praxis nicht zu der politisch beabsichtigten Verbesserung der Situation der (potenziellen Mieter): Die durch die Regularien bedingte Unattraktivität des Vermietens schlägt sich in einer Reduktion der auf den Markt kommenden Einheiten. Konstrukte zur Erzielung höherer Erträge, wie eine touristische Vermietung, oder die Schaffung neuen Wohnraumes durch den Abriss alter Objekte werden gesetzlich eingeschränkt. Dem gegenüberstehen attraktive Kaufpreise für Wohnungseigentum, die Parifizierungen fördern und einen weiteren Entzug der Einheiten vom Mietmarkt bedingt. Angemessene Mietpreise, transparente Berechnungsmethoden und der Abbau bürokratischer Schwierigkeiten in Kombination mit einer Neubau-Offensive vermögen das Problem zu entschärfen.