Finanzialisierung am Wiener Wohnungsmarkt : Eine Analyse von Immobilientransaktionen in zwei Gründerzeitvierteln im Zeitraum 2012 - 2017

Abstract

Die vorliegende Forschungsarbeit befasst sich mit dem Thema der Finanzialisierung am Wiener Wohnungsmarkt und setzt sich aus einem theoretischen und einem empirischen Teil zusammen. Im theoretischen Teil wird anhand einer Literaturanalyse das Phänomen der Finanzialisierung erläutert und dessen zentrale Merkmale beschrieben. Anschließend werden konzeptionelle Perspektiven der Finanzialisierung von (Wohn)Immobilien vorgestellt, sowie der aktuelle Stand der empirischen Forschung auf nationaler und internationaler Ebene auf Basis ausgewählter Studien diskutiert. Zusätzlich gibt es eine Übersicht über die möglichen Methoden zur empirischen Messung der Finanzialisierung in Immobilienmärkten. Aufbauend auf bestehender Literatur und verfügbarer Daten für den Wiener Kontext wird daran anschließend eine konkrete Methode zur empirischen Messung der Finanzialisierung am Immobilienmarkt mittels Immobilientransaktionen vorgestellt. Auf Basis dieses methodischen Designs wird explorativ untersucht, inwiefern Anzeichen für eine Unternehmens-Finanzialisierung am Wiener Wohnungsmarkt vorhanden sind. Als Untersuchungsgebiete fungieren dabei das Brunnenviertel im 16. Wiener Gemeindebezirk sowie das Stuwerviertel im 2. Wiener Gemeindebezirk. Der Untersuchungszeitraum umfasst die Jahre 2012 bis 2017. Finanzialisierung ist ein komplexer, nicht leicht abgrenzbarer Prozess, welcher Staaten, Unternehmen und private Haushalte betrifft. Der Begriff beschreibt eine stark gestiegenen Einflussnahme des Finanzsektors auf globaler, nationaler und lokaler Ebene. Als wesentliche Merkmale sind die Liberalisierung und Deregulierung der Kapitalmärkte, die Ausweitung von finanziellen Verwertungsmöglichkeiten durch neue Finanzprodukte und die Verschiebung von ökonomischen und gesellschaftlichen Prioritäten von der Realwirtschaft hin zum Finanzsektor zu nennen. Im Kontext finanzialisierter Wohnimmobilien bedeutet das, dass eine Immobilie tendenziell nicht mehr ausschließlich als Gebrauchsgut, sondern auch als Anlageprodukt wahrgenommen wird. Immobilieninvestoren betrachten in Folge ihre Immobilien verstärkt als Finanzprodukt und handeln dementsprechend unter primär finanzwirtschaftlichen Aspekten. Dies passiert sowohl auf der Ebene der Unternehmen (lokale Bauträger bis zu institutionellen Investoren) als auch auf der Ebene der privaten Haushalte. In der Literatur werden die unterschiedlichen Ausprägungen und die spezifischen Rahmenbedingungen der unterschiedlichen Finanzialisierungs-Ebenen diskutiert. Im empirischen Teil der Arbeit wird der Fokus auf die Ebene der Unternehmens-Finanzialisierung gelegt und folglich auch ausschließlich diese Ebene untersucht. Durch die empirische Forschung konnte in beiden Untersuchungsgebieten eine Unternehmens-Finanzialisierung von Wohnimmobilien nachgewiesen werden. Dafür wurde jedes Unternehmen aus den Kaufverträgen auf die Finanzialisierungs-Kriterien Versicherungsund/ oder Finanzdienstleister, börsennotiert, hoher Schuldenstand bzw. hohes Verhältnis von Finanz-Anlagevermögen zu Anlagevermögen untersucht und folglich beim Erfüllen von mindestens einem Kriterium als finanzialisiertes Unternehmen klassifiziert. Die Bedeutung von finanzialisierten Unternehmen als Akteure ist aber in den beiden Untersuchungsgebieten unterschiedlich stark ausgeprägt. So gibt es im Stuwerviertel im Untersuchungszeitraum 2012 bis 2017 mehr finanzialisierte Unternehmen am Immobilienmarkt(Aalbers, Corporate Financialization, 2015). Im Brunnenviertel konnten insgesamt auf Käuferebene 2 und auf Verkäuferebene 11 finanzialisierte Unternehmen identifiziert werden. Im Stuwerviertel gibt es auf Käuferebene hingegen 9 und auf Verkäuferebene 16 finanzialisierte Unternehmen, wobei ein börsennotierter Finanzdienstleister im Stuwerviertel für einen überproportionalen Anteil der Unternehmens-Finanzialisierung am Wohnungsmarkt verantwortlich ist. Diese heterogene Verteilung kann auf die speziellen lokalen Gegebenheiten sowie auf die unterschiedliche Entwicklungsphase, in denen sich die Viertel aktuell befinden, zurückgeführt werden.

This thesis deals with the financialization of the Viennese housing market and is divided into a theoretical and an empirical part. In the theoretical part the phenomenon of financialization, based on a literature analysis, is explained and describes its specific characteristics. Afterwards conceptual perspectives of financialized residential real estate are introduced and the current status of the research on national and international level is shown with previous and selected studies referring to this topic. In addition there will be an overall view of possible methods for the empirical measurement of financialization in real estate markets. Based on existing literature and available datasets for the Viennese housing market, a concrete method for measuring financialization is presented. With this specific methodological design a possible company-financialization can be determined. This investigation takes place at the Brunnenviertel in the 16th district of Vienna and at the Stuwerviertel in the 2nd district of Vienna. The study period covers the years 2012 to 2017. Financialization is a complex, not easily demarcated process and concerns states, companies and private households. The phenomenon is based on a strongly increased influence of the financial sector at the global, national and local level. Its main characteristics are deregulation and liberalization of capital markets, the increase of financial investment opportunities through new financial products and shifting economic and social priorities from the manufacturing sector to the financial sector. In the context of financialized residential real estate, this means that a property is converted from a commodity to an investment product. Real estate investors consider their real estate as a financial product and act accordingly under financial aspects. This happens at the level of companies (local developers and institutional investors) as well as at the level of households and natural persons. The characteristics and the specific conditions of the different financialization levels are discussed in the literature part. In the empirical part the focus is set on the corporate financialization at the Viennese housing market. The result of the empirical research demonstrates in both study areas a corporate financialization of residential real estate. For this, each company from the purchase contracts was examined on the financialization criteria insurance and/or financial service providers, listed at the stock market, high debt or high ratio of financial fixed assets to fixed assets. If the company fulfills at least one criteria, it is classified as a financialized company. However, the significance of financialized companies as actors is different in the two study areas. For example, in the Stuwerviertel there are more financialized companies in the real estate market and consequently a larger proportion of financialized housing units than in the Brunnenviertel. In the Brunnenviertel a total of 2 companies at buyer level and 11 at seller level were identified as financialized companies. In the Stuwerviertel there are 9 financialized companies at the buyer level and 16 at the seller level. However, in the Stuwerviertel a listed financial service provider is responsible for a disproportionate share of corporate financialization in the housing market. This heterogeneous distribution can be traced back to the specific local conditions as well as to the different stages of development in which the neighbourhoods are currently located.