Die Relevanz besonderer Annahmen im Zuge der Immobilienbewertung.

Abstract

Immobilien sind standortfeste Handelsgüter und Gegenstand von Transaktionen, für die Werte ermittelt werden müssen. Die Wertfeststellung einer Liegenschaft bzw. einer Immobilie ist nicht mit einer Schätzung zu vergleichen, sondern mit einer akribischen Abwägung von Umständen und dem Heranziehen von exakten Werten, die den aktuellen Marktgegebenheiten entsprechen. Bei der Immobilienbewertung sind makroökonomisches Grundverständnis, finanzmathematische und betriebswirtschaftliche Kenntnisse sowie bautechnische Grundlagen notwendig, um den Wert des Bewertungsgegenstandes bestmöglich abzubilden. Bei besonderen Annahmen geht der/die Gutachter:In im Rahmen der Wertermittlung von einem oder mehreren Umständen aus, die sich von demjenigen Umstand unterscheiden, der am Bewertungsstichtag gegeben ist. Als besondere Annahmen werden andere als die tatsächlichen, am Bewertungsstichtag bestehenden Fakten zugrunde gelegt oder Fakten, die ein typischer Marktteilnehmer bei einer Transaktion am Bewertungsstichtag nicht treffen würde, definiert. Dabei beziehen sich besondere Annahmen auf den baulichen Zustand oder den Vermietungsstand des Bewertungsgegenstandes oder auf rechtliche oder baurechtliche Voraussetzungen. Besondere Annahmen beziehen sich nicht auf den KäuferInnenkreis.Die vorliegende Arbeit setzt sich zum Ziel die Relevanz besonderer Annahmen im Zuge der Immobilienbewertung herauszufinden. Dabei wird im ersten, dem theoretischen, Teil der Arbeit ein theoretischer Bogen der Immobilienbewertung gespannt. Der zweite Teil der Arbeit, der praktische Teil, soll die Relevanz der besonderen Annahmen durch Interviews mit ExpertInnen der Liegenschaftsbewertung darstellen. Dabei werden die Interviews mittels qualitativer Inhaltsanalyse nach Philipp Mayring analysiert. Besondere Annahmen ermöglichen dem Gutachter bzw. der Gutachterin die Anpassung des Gutachtens an den Verwendungszweck und die Bedürfnisse des Auftraggebers bzw. der Auftraggeberin anzupassen. Dabei ist es vor allem möglich Potenziale einer Liegenschaft aufzuzeigen. Jedoch ist es wichtig besondere Annahmen auf ihre Plausibilität und Umsetzbarkeit zu überprüfen, da unrealistische besondere Annahmen zu unrealistischen Werten führen.

Real estate is a fixed commodity and the subject of transactions for which values must be determined. The determination of the value of a property or real estate is not to be compared with an appraisal, but with a meticulous weighing of circumstances and the use of exact values that correspond to the current market conditions. In real estate valuation, a basic understanding of macroeconomics, knowledge of financial mathematics and business administration as well as the fundamentals of construction technology are necessary to reflect the value of the object of valuation in the best possible way. In the case of special assumptions, the valuer assumes one or more circumstances in the context of the valuation which differ from the circumstances prevailing on the valuation date. Special assumptions are defined as facts other than the actual facts existing on the valuation date or facts that a typical market participant would not encounter in a transaction on the valuation date. In this context, special assumptions relate to the structural condition or the occupancy status of the valuation object or to legal or building law requirements. Special assumptions do not refer to the by valuation. The second part of the work, the practical part, is intended to illustrate the relevance of the special assumptions through interviews with experts.uyer:inner circle.This paper aims to find out the relevance of special assumptions in the course of real estate valuation. In the first part of the paper, the theoretical part, a theoretical arc of real estate valuation is drawn. The second part of the work, the practical part, is to present the relevance of the special assumptions through interviews with experts in real estate valuation. The interviews are analysed using qualitative content analysis according to Philipp Mayring.Special assumptions enable the appraiser to adapt the appraisal to the intended use and the needs of the client. In particular, it is possible to show the potential of a property. However, it is important to check the plausibility and feasibility of special assumptions, as unrealistic special assumptions lead to unrealistic values.