Selfstorage als Nutzungsform der innerstädtischen Erdgeschosszonen in Wien : eine empirische Einschätzung aus Sicht der Raumplanung

Abstract

Selfstorage als Dienstleistung erfuhr in den vergangenen Jahren einen rasanten Aufschwung bezüglich des Ausbaus an Standorten in Geschäftslokalen der innerstädtischen Erdgeschosszonen. Wien stellt hinsichtlich dieser neuartigen Nutzungsform, in ihren vielfältigen Formaten und sowohl in Geschäftsstraßen als auch Wohngebieten positioniert, keine Ausnahme dar. Ausgehend von einem Raumplanungsblickwinkel eröffnet sich die Frage nach den positiven bzw. negativen Wirkungen auf bereits vermehrt unbelebte und monofunktionale Sockelzonen. Seitens der Stadt bzw. im allgemeinen Forschungskontext mangelt es bisher an einer ausführlichen Beschäftigung mit der jungen, jedoch aktuellen Thematik. Die vorliegende Diplomarbeit befasst sich somit erstmalig mit einer wissenschaftlich fundierten Bewertung der Nutzungsform, um für den fachlichen Diskurs sowie zukünftigen Umgang relevante Erkenntnisse zu generieren. Die Verwendung von grundlegender, literaturbasierter Theoriearbeit, statistischer Erhebung sowie Auswertung des Status Quo in Wien, Entwicklung von Szenarien für die Modellierung zukünftiger Straßenabschnitte und Konsultation von Expert:innen der Angebotsseite sowie aus der Planungspraxis resultiert schließlich in einer abgerundeten Einschätzung des Phänomens. Parallel dazu wird eine Liste von Handlungsempfehlungen gereicht, welche eine möglichst raumverträgliche Entwicklung, die Positionierung der Standorte im Raum betreffend, fördern soll. Die Analyse ergibt eine auf unterschiedlichen Gründen basierende und zukünftig bestehende Nachfrage in der Bevölkerung nach der Lagerungsdienstleistung Selfstorage in Erdgeschosszonen, die das rasante Wachstum und die kontinuierlichen Weiterentwicklungen der Branche erklären. Aufgrund einer positiven Prognose und hohen Krisenresilienz der in der Umsetzung sehr flexiblen Nutzung ist das Investitionsgeschehen dementsprechend intensiv und führt zu variierenden Standortdichten im Stadtgebiet. Storebox als das derzeit den Markt dominierende Unternehmen forciert in den kommenden Jahren neben der weiteren Objektexpansion zudem die Erprobung mit weiteren Servicekombinationen. Als kritische Aspekte stellen sich die mangelnde Frequenz sowie die Errichtung einer Barriere zwischen einer halb-öffentlichen Sockelzone und dem zugehörigen, öffentlichen Straßenraum heraus. Die Selfstorage Standorte reihen sich aufgrund ihrer Charakteristika in die Liste der inzwischen fassadendefinierenden Nutzungsformen wie Garageneinbauten, Müllräume, Lager des stationären Einzelhandels, Logistikflächen sowie vollständig folierte Schaufenster von Dienstleistungen etc. ein. Dies führt zu einer Abnahme der Qualität des öffentlichen Raums, welche abhängig von der jeweiligen Mikrolage unterschiedlich stark ausgeprägt ist. Es besteht die Notwendigkeit seitens der zuständigen Planungsstellen steuernd einzugreifen, sollte die fortschreitende Verödung von Erdgeschosszonen limitiert werden wollen. Die Empfehlungen fokussieren sich auf die Positionierung der Standorte im Stadtgebiet (z. B. in Bezug auf Geschäftsstraßen), die Mikrolagen sowie auf die zu bevorzugenden Gebäudestrukturen. Die Wirksamkeit der Nutzung auf den öffentlichen Raum gilt es schließlich, vor dem Hintergrund der bestehenden Nachfrage, des steigenden Leerstands und des Ziels kleinteiliger, aufenthaltsfördernder und multifunktionaler Sockelzonen für eine Stadt der kurzen Wege, fallspezifisch zu evaluieren.

In recent years, self-storage as a service has experienced a rapid growth concerning the expansion of locations in business premises in inner-city ground-floor zones. Vienna is no exception with regard to this new form of use; in its many formats and being positioned in both commercial streets as well as residential areas. From a spatial planning perspective, the question of the positive or negative effects on already increasingly inanimate and mono-functional ground-floor zones opens up. On the part of the city and in the general research context, a detailed analysis of this young but current subject remains lacking. Hence, this diploma thesis focuses for the first time on a scientifically founded evaluation of the form of use in order to provide relevant insights for the professional discourse as well as future handling. The use of foundational, literature-based theory work, statistical survey as well as evaluation of the status quo in Vienna, development of scenarios for the modeling of future street segments and consultation of experts from the supply side as well as the planning sector result in a well-rounded assessment of the phenomenon. Simultaneously, a list of recommendations for action is presented, which aims to promote a spatially sustainable development as far as the positioning of locations is concerned. The analysis reveals a demand among the population for self-storage in ground-floor zones, which is based on different reasons and will still exist in the future, explaining the rapid growth and ongoing developments in the industry. Given the positive economic outlook and high crisis resilience of this flexible form of use, the investment activity is correspondingly intense and leads to varying densities of locations in the city area. As the company currently dominating the market, Storebox will continue to expand its portfolio of locations in the upcoming years, while exploring other combinations of services. As critical aspects, the lack of footfall as well as the creation of a barrier between a semi-public plinth zone and the adjacent, public street space can be identified. Due to their characteristics, the self-storage locations join the list of the storefront-defining forms of use such as built-in garages, garbage rooms, storage spaces of retailers, logistics areas and fully laminated windows of services, etc. This leads to a decrease in quality of the public space, which varies depending on the respective micro location. It is necessary for the responsible planning authorities to intervene in order to limit the progressing desolation of ground-floor zones. The recommendations focus on the positioning of locations in the urban area (for example, in relation to shopping streets), the micro locations, and preferable building structures. Ultimately, the impact of the form of use on the public space must be evaluated on a case-by-case basis against the backdrop of existing demand, rising vacancy rates and the goal of small-scale, pedestrian-friendly and multifunctional plinth zones for a city of short distances.