Eine bauwirtschaftliche Betrachtung des kommunalen Wohnbaus in Wien anhand von Einzelprojekten

Abstract

Die gegenständliche Diplomarbeit befasst sich mit verschiedenen Einzelprojekten des kommunalen Wohnbauprogramms in Wien, genannt ’Gemeindewohnungen NEU’. Dabei wird der Fokus auf dieThemen der Kosten, Förderung, Mieteinnahmen und Landesdarlehen gelegt. Um dies bestmöglich aufzuarbeiten, wurde eine umfangreiche Literaturrecherche über die Geschichte des kommunalen Wohnbaus in Wien einerseits und über den Projektablauf eines Gemeindebaus andererseits durchgeführt.Es werden die Konditionen näher beleuchtet, welche zur Umsetzung der ersten kommunalen Wohnbauprogramme Wiens führten. Die Konzeptionsgrundsätze und Philosophie der Gemeindebauten werden ebenso behandelt wie ihre Geschichte bis zum heutigen Tage. Den Abschluss dieses Grundlagenkapitels bildet eine Betrachtung der Unternehmung ’Wiener Wohnen’ der Stadt. Dies inkludiert die Praxis der Wohnungsvergabe nach festgelegten Kriterien sowie mehrere Berichte des Rechnungshofes.Im Anschluss folgt eine Erläuterung des Projektablaufes eines Gemeindebaus. Hier werden die rechtlichen Rahmenbedingungen, nationale Gesetze und Landesgesetze sowie interne Richtlinien betrachtet. Ebenfalls folgt eine Gegenüberstellung des freifinanzierten, kommunalen und gemeinnützigen Wohnbaus. Die finanziellen Rahmenbedingungen werden ebenfalls eruiert. Es wird dargelegt wie sich der kommunale Wohnbau in Wien finanziert, wie die Mietzinsbildung und die Finanzierung funktioniert und wie ein Gemeindebau entsteht.Beginnend mit dem Barbara-Prammer-Hof, dem chronologisch ersten Gemeindebaustandort seit Anfang des Jahrtausends, werden für einzelne Projekte Kalkulationen durchgeführt. Hierbei werden mittels Mittelwerten von Vergleichsprojekten die Gesamtkosten gem. ÖN B 1801-1 aufgeschlüsselt,um so die Kostenbereiche zu ermitteln. Mittels der verfügbaren Daten und diversen fundierten Annahmen wird nachvollzogen, wie hoch die zur Verfügung gestellte Wohnbauförderung und wie die Konditionen der Landesdarlehen bzw. deren Finanzierungskosten gewesen sein könnten.Ebenfalls werden die möglichen Mieteinnahmen anhand mehrerer Szenarien plausibilisiert.Abschließend werden Mittelwerte aus den berechneten Daten ermittelt.Um im Zuge der Bearbeitung aufgeworfene Fragen zu beantworten und um Festzustellen ob sich die errechneten Mittelwerte als zukünftige Kennwerte eignen, wurden seitens ’Wiener Wohnen’Fragen beantwortet, welche diese und weitere Fragen klären. Abschließend wird die Arbeit kurz zusammengefasst, die Forschungsfragen werden beantwortet und es erfolgt ein Ausblick in die Zukunft.

This diploma thesis deals with various individual projects of the municipal housing program in Vienna, called ’Gemeindewohnungen NEU’. The focus is on costs, subsidies, rental income, andstate loans. To do this in the best way possible, extensive literature research was carried outon the history of municipal housing in Vienna on the one hand and the course of a municipal housing project on the other.The conditions that led to the implementation of Vienna’s first municipal housing programs are examined in more detail. The conceptual principles and philosophy of municipal housing are examined, as is its history up to the present day. This chapter concludes with an examination ofthe city’s ’Wiener Wohnen’ enterprise. This includes the practice of allocating housing according to defined criteria as well as several reports by the Austrian Court of Audit.An explanation of the project process for a municipal building follows this. The legal framework,national and provincial laws, and internal guidelines are considered here. There is also acomparison of privately financed, municipal, and non-profit housing. The financial framework conditions are also explored. There by explaining how municipal housing in Vienna is financed,how rent formation and financing work, and how it is built.Starting with the Barbara-Prammer-Hof, chronologically the first municipal building site since the beginning of the millennium, calculations are carried out for individual projects. The total costs are broken down according to ÖN B 1801-1 using average values from comparable projects to determine the cost groups. Using the available data and various well-founded assumptions, the amount of the housing subsidies provided, the conditions of the state loans, and their financing costs are calculated. The possible rental income is also checked for plausibility using several scenarios. Finally, average values are determined from the calculated data.To answer questions raised in the course of the work and to determine whether the calculated mean values are suitable as future parameters, ’Wiener Wohnen’ answered questions that clarify these issues. Finally, the work is briefly summarized, the research questions are answered and an outlook for the future is drawn up.