Der Einsatz von Automated Valuation Models (AVMs) in der Immobilienbewertung : Gegenüberstellung und Analyse der internationalen und nationalen Bewertungsstandards sowie regulatorischen Vorgaben

Abstract

Die automatisierte Immobilienbewertung hat in jüngster Vergangenheit speziell im Finanzsektor zunehmend an Bedeutung gewonnen, da mit der Hilfe von statistischen Verfahren die Immobilienbewertungen kostengünstig und zeiteffizient durchgeführt werden können. In diesem Zusammenhang spricht man in der Literatur oft von den „Automated Valuation Models“ (AVM). Dabei sind die AVMs keine eigenständigen Bewertungsverfahren, sondern sind durch den Einsatz statistischer Modelle als Erweiterung der gängigen Verfahren wie Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren zu sehen. Aber auch die Anwendung von künstlicher Intelligenz, maschinellem Lernen und Algorithmen auf Datensätzen von zunehmender Größe und Komplexität haben einen merklichen Einfluss auf die Bewertungsbranche. Folglich wird deren Verwendung von internationalen Standardsettern sowie Regulatoren nicht nur beobachtet, sondern gewinnt auch in den jeweiligen Regelwerken immer mehr an Bedeutung. Im Rahmen dieser Arbeit werden die für die automatisierte Immobilienbewertung relevanten Bestimmungen aus den internationalen Regelwerken wie International Valuation Standards (2021), European Valuation Standards (2020) und RICS (2021) und aus den regulatorischen Vorgaben im Speziellen die CRR (Verordnung (EU) Nr. 575/2013) und den EBA Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung (EBA/GL/2020/06) erhoben und die Unterschiede aufgezeigt. Ein besonderer Fokus wird darauf gelegt zu untersuchen, ob eine Immobilienbewertung mittels AVM im Sinne der jeweiligen Vorgaben ist und welche Rolle der Bewerter dabei innehat. Eine wesentliche Erkenntnis aus den europäischen und internationalen Bewertungsstandards und Gesetzestexten ist, dass diese – sofern die Verwendung von AVMs für die Bewertung von Immobilien ermöglicht wird – nicht ohne Abnahme eines Sachverständigen erfolgen kann. Dieser darf grundsätzlich das AVM nur als Hilfsmittel heranziehen und muss sowohl die Daten als auch die Modelle verstehen und kennen. Ein Blick in die österreichische Bewertungspraxis rundet diese Analyse ab: Auf Basis von neun Anwendungsbeispielen werden die Bewertungs-vorschläge einer österreichischen Bewertungssoftware mit den Werten aus Sachverständigengutachten verglichen. Die Analyse der Abweichungen gibt Aufschluss, dass zwar einerseits das automatisierte Bewertungstool durchaus in der Lage ist solide Bewertungen durchzuführen, andererseits nimmt der Gutachter im Rahmen der Bewertung eine wichtige Rolle ein. Denn dieser muss anhand seiner Expertise einschätzen, ob die Wertvorschläge plausibel sind, ob alle relevanten Aspekte berücksichtigt werden oder ob eine gutachterliche Bewertung ohne AVM Unterstützung zu erfolgen hat.