Green Leases: Der grüne Mietvertrag für Österreich? : Rechtliche Rahmenbedingungen und Regelungsempfehlungen für grüne Bestandverträge in Österreich

Abstract

Die vorliegende Arbeit untersucht den Rechtsrahmen grüner Mietverträge, sogenannter „Green Leases“, in Österreich. Sie begreift sich als Vorarbeit für einen inländischen Green Lease-Klauselkatalog mit Erläuterungen. Green Lease ist ein Typenbegriff, und meint einen Bestandvertrag, der sich durch bestimmte, auf die nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung eines Mietobjektes gerichtete Vereinbarungen definiert. Zunächst werden die Grundlagen und Auswirkungen ESG-konformer Gebäudenutzung dargestellt. Dabei werden der inter- bzw. supranationale Rechtsrahmen und die ökonomische Dimension von Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft umrissen und sodann diskutiert, welche Rolle Green Leases, darin spielen. Weiters werden Zusammenhänge mit Gebäudezertifikaten und ESG-relevanten Offenlegungspflichten beschrieben. Sodann werden internationale Vertragspraxen auf Nachhaltigkeit gerichteter Mietverträge im Vereinigten Königreich, Deutschland und Frankreich beispielhaft beschrieben und ausgewertet und dabei bestimmte wiederkehrende Typenmerkmale identifiziert und diskutiert. Die jeweiligen Vertragspraxen werden unter Einem in den jeweiligen ausländischen Rechtsrahmen eingebettet. Vor diesem Hintergrund werden dann die österreichischen (Miet-)rechtlichen Grenzen und Wege der privatrechtlichen Umsetzung ökologischer Regelungen bzw. Regelungsziele in Geschäfts- und Wohnraummiete beleuchtet. Hier wird insbesondere diskutiert, inwieweit bestimmte Regelungen aus dem deutschen ZIA-Klauselkatalog in Österreich zulässig, wirksam und durchsetzbar sind. Dabei werden insbesondere die Themen der verbrauchsabhängigen Umlegbarkeit von Betriebskosten, die Durchsetzbarkeit „grüner“ Modifizierungsmaßahmen in- und außerhalb des Mietgegenstandes, der Datenaustausch in den unterschiedlichen Asset-Klassen behandelt. Schließlich werden bestimmte, aktuell im Schrifttum vertretene Regelungsempfehlungen und -vorschläge an den Gesetzgeber dargestellt, wodurch das österreichische Mietrecht, und folglich auch Gebäudenutzung und -bewirtschaftung nachhaltiger werden könnten. Im Ergebnis weist die österreichische – im Vergleich zu den anderen Untersuchten Rechtsordnungen – wenig nachhaltigkeitsbezogene mietrechtliche Begleitmaßnahmen auf, was die Zulässigkeit und Durchsetzbarkeit grüner Nebenabreden im Mietvertrag rechtsunsicher macht.