Wertfindung zu einer Immobilie unter Berücksichtigung der Finanzierungskosten aus Sicht eines Angebotslegers

Abstract

Nach einer langen Phase des Aufschwungs sieht sich der Immobilienmarkt derzeit mit beispiellosen Herausforderungen konfrontiert. Der Anstieg der Zinsen, eine erhöhte Inflation und neu eingeführte regulatorische Vorgabe wirken sich belastend auf die Entwicklung aus.Trotz dieser Hindernisse behält der Immobiliensektor seine essenzielle Rolle als treibende Kraft für die Gesamtwirtschaft bei. Dabei steht er in Österreich aufgrund des bestehenden Wohnbedarfs vor einem Dilemma, da die hohen Immobilienpreise die (Wohn-)Bedürfnisse vieler Menschen beeinträchtigen. In dieser Hinsicht ist es entscheidend, sowohl die Besonderheiten der Immobilie als auch die allgemeinen Rahmenbedingungen sorgfältig zu berücksichtigen. In der vorliegenden wissenschaftlichen Abhandlung werden sowohl normierte, als auch nicht normierte Bewertungsmethoden in ausführlicher Form erläutert. Ziel ist, dem Leser einen guten Überblick über die Bewertungsverfahren zu geben. Anhand eines Bewertungsobjekts wurden zwei ertragsorientierte Verfahren für die Bewertung der Liegenschaft Wipplingerstraße 25, 1010 Wien angewendet. Die Besonderheit dieser Immobilie liegt darin, dass sie sich in einer sehr exklusiven Lage befindet. Aufgrund dieser Besonderheit wurde für die Ermittlung des Bodenwerts anstelle des Vergleichswertverfahrens das Residualwertverfahren, unter Berücksichtigung der aktueller Marktgegebenheiten, herangezogen. Nichtsdestotrotz ist es von essenzieller Bedeutung, sich über den Prozess der Immobilienbewertung Gedanken zu machen. Dies umfasst insbesondere die vertiefte Auseinandersetzung mit finanzwirtschaftlichen Parametern wie der Zinskurve, wobei die angemessene Interpretation dieser Aspekte von entscheidender Bedeutung ist. Zinskurven sind für Zinsprognosen von hoher Bedeutung, da mittels „Swaps“ und „Futures“ Markterwartung abgeleitet werden können. Besonders in Zeiten von hoher Inflation, hohen Zinsen und gestiegenen Herstellungskosten ist eine genaue Einschätzung der Zinsen wichtig, da bei einer steilen Zinskurve sich die Zinsbelastung einer Immobilienfinanzierung bzw. die Immobilie sich schnell von einem vermeintlich attraktiven Investment zu einem unattraktiven Investment herausstellen kann. Auf der Seite des Verkäufers spielt eine Beurteilung des Immobilien- und Finanzmarktes ebenfalls eine sehr wichtige Rolle, da dies möglicherweise Opportunitäten am Finanzmarkt eröffnet und dazu beitragen kann das Risiko- und Renditeprofil zu optimieren.