Massenbewertung von Liegenschaften : ein Vergleich international verwendeter Verfahren

Abstract

Die Ergebnisse einer Analyse von unterschiedlichen internationalen Liegenschaftsbewertungssystemen und der Bewertungssituation in Österreich werden in dieser Arbeit vorgestellt. In Europa und international existieren eine Reihe von sowohl staatlichen, als auch privaten mehr oder weniger gut funktionierenden automatisierten Liegenschaftsbewertungssystemen. Vor allem das schwedische System, welches schon Jahrzehnte im Einsatz ist, hat sich als funktionell, marktwertkonform und anpassungsfähig für verschiedenste Anlassfälle der Liegenschaftsbewertung erwiesen. Es wurde deshalb auch von anderen Ländern als Vorbild übernommen (z.B. Slowenien). In Österreich dominieren zurzeit noch konventionelle, nicht-automatisierte Bewertungsmethoden. Sachverständige und staatliche Behörden arbeiten nach wie vor auf Basis von subjektiven, zeit- und kostenintensiven Bewertungen von einzelnen Liegenschaften. Lediglich gewisse Banken und wenige Private greifen bereits auf automatisierte Bewertungssysteme zurück. Die Entwicklung eines automatisierten Massenbewertungssystems wird vor allem von privaten Firmen vorangetrieben, wobei aus technischer und wirtschaftlicher Sicht ansprechende Systeme bereits vorhanden sind. Österreich verfügt über eine beträchtliche Anzahl von qualitativ hochwertigen Daten, die für eine Massenbewertung von Liegenschaften genutzt werden können. Die Daten werden sowohl von öffentlichen, als auch privaten Institutionen gesammelt und verwaltet. Schwierigkeiten ergeben sich bezüglich der Datentransparenz, der Zugänglichkeit, der unterschiedlichen Qualität, des Datenformats, der Vollständigkeit und der Aktualität von Daten. Die Diskussion einer praktischen Anwendung hat gezeigt, dass die Umlegung des schwedischen und slowenischen Modells auf österreichische Daten prinzipiell möglich wäre. Allerdings gibt es bei der vollständigen Umsetzung der Bewertung einige Probleme zu bewältigen. Neben dem Sammeln von Informationen über die jeweiligen Modelle, gestaltet sich der Zugang zu relevanten österreichischen Daten als ausgesprochen schwierig. Die Einführung eines staatlichen Massenbewertungssystems in Österreich würde nicht abzuweisende Vorteile mit sich bringen in wirtschaftlicher, als auch in sozialer Hinsicht. Erfolgreich angewandte Systeme wie z.B. jenes in Schweden müssten jedoch, was die Bewertungsmethoden, die Organisation und die Rechtslage betrifft, mit einem großen Kosten- und Verwaltungsaufwand für Österreich adaptiert werden.

This thesis presents the results of an analysis concerning different international real estate mass evaluation systems and describes the evaluation situation in Austria. Many different evaluation systems exist in Europe and beyond, both state-funded and privately owned and some of them better developed than other. The Swedish system has been one of the most effective and adjustable for years and it provides market values. Thus it was adopted by different other countries (e.g. Slovenia). In Austria real estate evaluation is dominated by conventional and non-automatized methods. Both property evaluation experts and public authorities are still using costintensive and time-consuming evaluation methods which often provide varying results. Only some bank institutes and private users have already been working with mass evaluation systems. Development of such systems is mostly done by privately owned companies and some workable solutions of mass evaluation systems already exist. High quality data suitable for real estate mass evaluation is generally available in Austria. Public authorities and private companies are both responsible for data collection and data management. One of the biggest challenges are related to data transparency, accessibility, different level of data quality, data format, completeness of data and some of the databases are not up to date. A discussion of a mass evaluation with Swedish and Slovenian methods performed with an Austrian database showed a great potential. But many problems had to be solved to perform a realistic evaluation. One of the biggest challenges is the access to information about the Swedish methods and to high quality Austrian data. The development of a mass evaluation system for Austria would bring many benefits, both economically and for society in general. However, mass evaluation systems like the Swedish one need to be adapted for Austria concerning evaluation methods, organization and legal framework etc.