Das DCF-Verfahren in der Immobilien- und der Unternehmensbewertung

Abstract

Die Arbeit beschreibt die Anwendung des DCF-Verfahrens zur Bewertung von zwei unterschiedlichen Assetklassen. Diese Assetklassen sind Unternehmen und Immobilien. Es werden die Charakteristika der beiden Assetklassen herausgearbeitet und die daraus folgenden Auswirkungen auf die Anwendung des DCD-Verfahrens behandelt. Dabei wird die Frage behandelt, ob das DCF-Verfahren sowohl im Unternehmens- als auch im Immobilienbereich Bewertungen liefern kann, die von den Marktteilnehmern der jeweiligen Assetklasse akzeptiert werden. Diese Frage hat den Hintergrund, dass das DCF-Verfahren im Unternehmensbereich als eines von mehreren akzeptierten Verfahren gilt. Das DCF-Verfahren ist in der Bewertung von Unternehmen etabliert. Daneben wird das DCF-Verfahren auch zur Analyse von neuen Projekten in Gestalt der Investitionsrechnung verwendet. In der Immobilienwertung ist die Anwendung des DCF Verfahren zumindest umstritten. Es wird immer dann zur Bewertung herangezogen, wenn die anderen Verfahren der Immobilienbewertung keine akzeptablen Ergebnisse liefern können. Die Bedeutung des DCF-Verfahrens in der Immobilienbewertung ist daher im Vergleich zur Unternehmensbewertung viel geringer. Sie wird auch von einigen Akteuren nicht anerkannt. Die Arbeit versucht die Gründe für diese ablehnende Haltung zu skizzieren und den Kern der Argumentation anzuführen. Zu diesem Zweck werden die verschiedenen Bewertungsansätze, die Brutto- und Nettoansätze, des DCF-Verfahrens und deren Vor- und Nachteile vorgestellt. Es wird auf die Problematik der unsicheren Prognosen der zukünftigen Zahlungsströme eingegangen. Ferner wird die anspruchsvolle Ermittlung von validen Abzinsungssätzen aufgezeigt. Als eine mögliche Lösung zur Festlegung der Abzinsungssätze wird des CAPM vorgestellt. Ferner verweist der Autor auf bestimmte Liegenschaftsarten, bei welchen die Anwendung des DCF-Verfahrens gegenüber den üblich von den Gutachtern verwendeten Bewertungsverfahren von Vorteil ist. In einer Zusammenstellung wird eine ausgewählte deutschsprachige Fachliteratur analysiert. Dabei wird überprüft, inwieweit wichtige Parameter, die bei der Anwendung des DCF-Verfahrens notwendig sind, angeführt werden.