Auswirkungen auf die Performanceentwicklung gängiger Assetklassen in der Immobilienbranche durch vorangegangene und aktuelle Krisen

Abstract

Der Immobilienmarkt unterliegt wie auch anderen Branchen einem ständigen Wande lund ist stark von äußeren Einflussfaktoren abhängig. Die vorliegende Masterarbeit gibt daher einen Überblick auf die Performanceentwicklung der wesentlichen Assetklassen in Österreich und analysiert dabei vorangegangene und aktuelle Krisen. Es wurden dabei die Assetklassen Wohnen, Büro, Hotel, Retail sowie Logistik in A als auch B Lagen untersucht. Zur Analyse der Rendite- und Mietperformance in den vergangenen Jahren standen umfangreiche Daten von CBRE zur Verfügung. Anhand dieser konnten wesentliche Erkenntnisse in Bezug auf Rendite-Risiko Verhältnisse sowie der Assetallokation gewonnen werden. Mittels der Sharpe Ratio wurde die Überrenditeeiner Geldanlage pro Risikoeinheit ermittelt und schlussendlich untereinander verglichen. Zusätzlich wurden die Korrelationen der jeweiligen Assetklassen ermittelt, da diese für die Portfoliogestaltung hinsichtlich der Diversifikation relevant sind. Mit Hilfe der Chartanalyse erfolgte je eine Einzelbetrachtung der Assetklassen sowie eine Gesamtbetrachtung, um Parallelitäten während den Krisen aufzuzeigen. Des Weiteren wurde das Immobilienklima analysiert, welches auf Basis breit angelegter Befragungen die gefühlte Geschäftslage im Immobiliensektor zeigt. Dabei wird durch Umfragen ein treffendes Stimmungsbild zu den Entwicklungen am Immobilienmarktermittelt. Weiters wurde in Form einer Umfrage und in Kombination mit einem Stresstest, ein kritisches Stimmungsbild der aktuellen Lage am Immobilienmarktgeneriert. Der Stresstest stellt eine unterstützende Methode im Bereich des Risikomanagements dar und überprüft dabei die Risiken, die die Entwicklung der Immobilie beeinflussen könnten. Im Vergleich zu den vergangenen Krisen (Finanz bzw. Eurokrise) skizziert sich seit der Corona-Krise ein differenziertes Bild. Während in der Vergangenheit Assetklassen sehr ähnlich auf eine Krisensituation reagiert haben, verhielten sich bestimmte Assetklassen aufgrund des Lockdowns sehr unterschiedlich. Die Wohn- als auch Office-Immobilien zeigen sich krisenresistent, die Logistik-Immobilien zeichnen sich hingegen aufgrund der Rendite- und Mietpreis-Performance als Krisengewinner ab. Obwohl die Kategorie „Retail-FMZ“ die beste Sharpe Ratio aufweist, geht diese Assetklasse als großer Verlierer hervor. Ähnliches gilt auch für den Hotelsektor, der in der Beurteilung anhand der Sharpe Ratio als ein sehr solides Investment hervorgeht, aber aufgrund der aktuellen Zukunftsprognosestarke Wertverluste verzeichnet. Eine generelle Erkenntnis ist, dass in der Renditeentwicklung über die letzten 20 Jahre eine fallende Tendenz zu beobachten ist. Die Differenz zwischen den Renditen der jeweiligen Assetklassen und dem risikolosen Zinssatz steigt dennoch stetig an. Somit ist der Risikoaufschlag über die vergangenen Jahre signifikant angestiegen. Im Hinblick auf die zukünftige Marktentwicklung bleibt es spannend zu beobachten, welche langfristigen Auswirkungen die Corona-Pandemie auf Portfoliostrategien, Asset Allokationen und dem Krisenmanagement im Immobilienbereich haben wird.