Cash-Flow-Rendite und Wertänderungsrendite in der Immobilienwertermittlung sowie deren Zusammenhang mit dem Liegenschaftszinssatz

Abstract

Die vorliegende Arbeit setzt sich mit der Thematik des Liegenschaftszinssatzes als einer zentralen Rechengröße im Ertragswertverfahren auseinander. Die Zielsetzung der Arbeit ist es, einen Überblick über den Liegenschaftszinssatz und seine Ableitung zu geben, einzelne Methoden der Ableitung zu beschreiben und diese anhand von Beispielen zu verdeutlichen. Überdies soll die Arbeit einen strukturierten Orientierungsrahmenüber die Vielfalt an Renditebegriffen verschaffen, sowie deren Zusammenhangmit dem Liegenschaftszinssatz aufzeigen. Das Forschungsvorhaben dieser Masterarbeit ist, die Bedeutung des Liegenschaftszinssatzes zu erläutern, verschiedene Einflussfaktoren, die seine Höhe bestimmen, aufzuzeigen, und damit den Einfluss des Zinssatzes auf den Verkehrswert darzustellen. Darüber hinaus soll der Zusammenhangzwischen dem Liegenschaftszinssatz und den anderen Renditekennzahlen in der Immobilienwirtschaft erörtert werden. Die angewandte Methodik dieser Masterarbeit ist die Recherche und die Auswertung der einschlägigen Fachliteratur unter Zugrundelegung relevanter nationaler und internationaler Gesetze, Normen und Richtlinien. Die Erkenntnisse dieser Masterarbeit haben dargelegt, dass der Liegenschaftszinssatz einen wesentlichen Einfluss auf die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie hat. Dabei spielt die Herleitung eines geeigneten Zinssatzes eine entscheidende Rolle. Die gesetzlichen Regelungen geben zwar einen Rahmen der Ableitung vor, jedoch es wird dem Sachverständigen selbst überlassen, für welche Variante er sich entscheidet. Dies stellt die Sachverständigen vor besondere Herausforderungen und erfordert ein hohes Maß an Spezialisierung. Gemäß Normenregelung ist die präferierte Ableitung des Zinssatzes die aus Vergleichskaufpreisen. Dabei wird die modell- und referenzkonforme Ableitung der Zinssätze hervorgehoben, um die Nachvollziehbarkeit und Transparenz in den Gutachten und Veröffentlichungen zu gewährleisten. Ohne valide Kaufpreissammlung und umfassende Marktkenntnis gestaltet sich die Ableitung jedoch schwierig. Der Zusammenhang des Liegenschaftszinssatzes wird zu anderen Zinssätzen wie zu risikolosem Zinssatz, Diskontierungszinssatz, Kapitalisierungszinssatz sowie zur Gesamtrenditen wie Netto- und Bruttoanfangsrendite dargelegt. Diese werden in der Praxis oft für die Ableitung des Zinssatzes bzw. im Rahmen der Plausibilisierung herangezogen.