Nutzungsflexibilität von Bestandsgebäuden : Analyse des Einflusses bestehender und zukünftiger rechtlicher Rahmenbedingungen in Wien

Abstract

Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Frage, welchen Einfluss zukünftige und aktuell gültige Regelwerke auf europäischer, nationaler und Landesebene auf die Erhaltung und Nutzungsadaptierung von Bestandsgebäuden in Wien haben. Im ersten Teil (Kap. 3 - 6) werden die für die Erhaltung und Adaptierung von Bestandsgebäuden relevanten Inhalte der Regelwerke auf den jeweiligen Ebenen diskutiert und deren Zusammenwirken dargestellt. Im zweiten Teil(Kap. 7) wird anhand einer Fallstudie an einem Bestandsgebäude in Wien untersucht, wie sich die derzeit gültigen bautechnischen Vorschriften auf die Nutzungsadaptivität auswirken.Inhalt der Analyse im Teil 2 waren die Wiener Bauordnung, das Wiener Garagengesetz, die Arbeitsstättenverordnung sowie die Wiener Bautechnikverordnung und die darin referenzierten OIB-Richtlinien. In einem ersten Schritt wurden aus den Paragraphen und Unterpunkten der Regelwerke 857 Parameter identifiziert, die eine konkrete bautechnische Anforderung an ein Bauwerk bzw. Bauwerksteil definieren. Anschließend wurde ermittelt, für welche Nutzungskategorien die identifizierten Parameter gültig sind. Um die Parameter in ihrer Relevanz für die Nutzungsadaption einordnen zu können, wurden sie weiter nach ihrer Erfüllbarkeit wie folgt klassifiziert. Parameter mit leichter Erfüllbarkeit können im Nachhinein von Bauwerken oder Bauwerksteilen mit geringem Aufwand in Planung und Ausführung erfüllt werden. Parameter mit schwerer Erfüllbarkeit können nur mit sehr hohem Aufwand nachträglich erfüllt werden. Die Wirtschaftlichkeit und technische Machbarkeit entsprechender Umbaumaßnahmen ist ggf. im Einzelfall zu prüfen. Der Aufwand für die nachträgliche Erfüllung von Parametern mit mittlerer Erfüllbarkeit, beispielsweise im Rahmen einer umfassenden Sanierung, liegt in einer dazwischenliegenden Größenordnung. Eine wirtschaftliche bzw. technische Machbarkeit wird dabei nicht in Frage gestellt.Im Rahmen der Fallstudie wurde ein bestehendes Gebäude anhand der Parameter auf die Einhaltung der aktuell gültigen technischen Regelwerke überprüft. Dabei wurden drei verschiedene Nutzungsvarianten betrachtet: Zuerst wurde das bestehende Gebäude mit der derzeitigen Nutzung (vorwiegend Beherbungsstätte) dahingehend überprüft, ob das Gebäude dem aktuellen Stand der Technik entspricht, ob es in der derzeitigen Form bei der Baubehörde einreichbar wäre und welche bautechnischen Vorschriften nicht erfüllt werden. Bei den weiteren Nutzungsvarianten (vorwiegend Büro sowie vorwiegend Wohnen) wurde der Schwerpunkt der Analyse auf die schwer erfüllbaren Parameter gelegt. Ziel der Untersuchung war es, herauszufinden, welche bautechnischen Anforderungen nicht erfüllt werden und somit die Nutzungsadaption einschränken könnten.Im Zuge der Überprüfung wurden die Parameter wie folgt klassifiziert: nicht relevant, erfüllt,nicht erfüllt oder aktuell nicht überprüfbar. Die Auswertung zeigt, dass es kaum Unterschiede inder Kategorisierung der schwer erfüllbaren Parameter zwischen den Nutzungsvarianten gibt: Von den 173 Parametern sind in allen Nutzungsvarianten etwas mehr als die Hälfte für das Gebäude nicht relevant. Etwa ein Drittel der Parameter werden vom Gebäude in allen Nutzungsvariantenerfüllt, zwischen neun und elf Parameter können derzeit nicht verifiziert werden und zehn Parameter werden vom Gebäude nicht erfüllt. Die Resultate legen darüber hinaus dar, dass dasBauwerk gegenwärtig nicht gänzlich den aktuellen bautechnischen Vorgaben entspricht. Folglich ist im Falle einer heutigen Neueinreichung nicht davon auszugehen, dass eine Baugenehmigung erteilt werden würde. In weiterer Folge sind für die Nutzungsadaptivität die nicht erfüllten,objektiv schwer erfüllbaren Parameter von besonderer Bedeutung. Diese wurden daher nochmals hinsichtlich ihrer projektbezogenen Erfüllbarkeit bewertet. Dabei zeigte sich, dass lediglich dieParameter, die Anforderungen an die Raumhöhen stellen, im Nachhinein tatsächlich schwer erfüllbar sind. Das Gebäude kann die derzeit vorgeschriebenen Raumhöhen in den meisten Bereichen nicht einhalten. Eine Anpassung der Raumhöhen wäre mit sehr hohem Aufwand verbunden, technisch anspruchsvoll und mit hoher Wahrscheinlichkeit wirtschaftlich nicht machbar.Da das Gebäude durch eine Umnutzung aus dem Bestandsschutz fällt, ist eine Nutzungsadaption aufgrund der nicht erfüllten Raumhöhen wenig sinnvoll.Die Ergebnisse der Fallstudie zeigen, dass nicht eingehaltene, bautechnische Vorschriften, die im Nachhinein nur mit sehr hohem Aufwand erfüllt werden können, einen sehr großen Einfluss auf die Nutzungsflexibilität eines Bauwerks haben. Die gegenwärtige Gesetzgebung erschwert hierbei die Weiterverwendung des Bestandes im Sinne der Nachhaltigkeit. Dieser Problematik kann letztendlich nur durch eine entsprechende Anpassung der Rechtslage wirksam begegnet werden. Mögliche Lösungsansätze wären z.B. die Ausweitung von Ausnahmeregelungen für Bestandsgebäude,ein nutzungsunabhängiger Bestandsschutz sowie die Schaffung rein nutzungsunabhängiger bautechnischer Anforderungen.

The following thesis deals with the question of what influence future and currently valid regulations at the European, national and state level have on the maintenance and adaptation of existing buildings in Vienna. In the first part (Chap. 3 - 6), the contents of the regulations relevant to the maintenance and adaptation of existing buildings are discussed at the respective levels and their interaction is presented. In the second part (ch. 7), a case study of an existing building in Vienna is used to examine how the currently valid building regulations affect the adaptability of use.The analysis in Part 2 covered the Wiener Bauordnung (Vienna Building Code), the Wiener Garagengesetz (Vienna Garage Act), the Arbeitsstättenverordnung (Vienna Workplace Ordinance) and the Wiener Bautechnikverordnung (Vienna Structural Engineering Code) including the OIB Richtlinien(OIB guidelines) referenced there in. In a first step, 857 parameters were identified from the paragraphs and sub-items of the regulations, each defining a specific structural requirement for a building or part of a building. Subsequently, the categories of use for which the identified parameters are valid were determined. In order to assess the relevance of the parameters for theadaptation of use, they were further classified according to their feasibility as follows. Parameters with easy feasibility can be subsequently fulfilled by existing building structures or parts of them with little effort in planning and execution. Parameters that are difficult to fulfil can only be subsequently fulfilled with a very high level of effort. The economic and technical feasibility of corresponding conversion measures must be checked in individual cases if necessary. The effortrequired for the subsequent fulfilment of parameters with medium feasibility, for example as partof a comprehensive refurbishment, lies between the two extremes. The economic or technical feasibility is not called into question.The case study analysed an existing building in terms of its compliance with the currentlyvalid technical regulations. Three types of use were considered: First, the existing building with its current use (mainly accommodation) was examined to determine whether the building meets current technical standards, whether it could be submitted to the building authorities in its current form and which technical building regulations were not met. For the other utilisation variants (mainly office, mainly residential) the focus of the analysis was on the difficult-to-meet parameters. The aim of the evaluation was to find out which structural requirements are not met and could thus restrict the adaptation of use.In the review process, the parameters were classified as follows: not relevant, met, not metor currently not verifiable. The evaluation shows that there are hardly any differences in the categorisation of the parameters that are difficult to fulfil between the different types of use:of the 173 parameters, slightly more than half are not relevant to the building in all types ofuse. About a third of the parameters are fulfilled by the building in all types of use, between nine and eleven parameters cannot be verified at present and ten parameters are not fulfilled by the building. The results also show that the structure does not currently fully comply withcurrent building regulations and would therefore not receive a building permit. Furthermore,the unfulfilled parameters that are objectively difficult to fulfil are of particular importance for the adaptability of use. These were therefore evaluated again to see how difficult it would be to fulfil them within the given building. It turned out that only the parameters that place demands on room heights are actually considered difficult to fulfil. The building cannot comply with the currently required room heights in most areas. Adjusting the room heights would be associated with very high costs, technically challenging and in all likelihood not economically feasible. Sincea change of use means that the building no longer meets the requirements for the protection of existing buildings, an adaptation of use hardly makes sense due to the unfulfilled room heights.The results of the case study show that unmet building regulations, which subsequently can only be met with great effort, have a very large, negative influence on the adaptability of use ofa building. Therefore, current legislation can make it difficult to prolong the usage of existing buildings in the interests of sustainability. This problem can only be solved by adapting the legal situation. Possible solutions would be, for example, the expansion of exemption clauses for existing buildings, a use-independent protection of existing buildings, and the creation of purelyuse-independent structural requirements.