Die Leistbarkeit des Wohnimmobilienmarktes in Graz: Fallstudienanalyse zur Entwicklung des Erwerbs von Wohneigentum im Neubausegment in Graz (2010-2020)

Abstract

Die Diplomarbeit beschäftigt sich mit der Thematik der Leistbarkeit von Wohneigentum in Graz. Die Leistbarkeit von Wohnen ist eine spannende Angelegenheit, zählt doch Wohnen zu einem Grundbedürfnis der Menschen und wird auch in den Medien in letzter Zeit thematisiert. Es werden in der Arbeit die Methoden zur Messung der Leistbarkeit von Wohneigentum näher untersucht, da es hierfür verschiedene Ansätze gibt und der Begriff des leistbaren Wohnens inflationär für Probleme auf dem Wohnungsmarkt herangezogen wird. Weiters wird auf die Faktoren eingegangen, welche die Leistbarkeit beeinflussen und wie sich diese im Untersuchungszeitraum entwickelt haben. Es wird auch der österreichische Immobilienmarkt untersucht und welche rechtlichen Grundlagen es vonseiten der Raumplanung in Österreich gibt, leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Das Ziel ist zu erläutern, wie sich die Leistbarkeit über die Jahre von 2010 bis 2020 entwickelt hat und welche Faktoren hierbei Einfluss finden. Darüber hinaus wird aufgezeigt, welche Kaufverträge von 2018 bis 2020 für die Einkommmensquintile der Bevölkerung leistbar waren. Bei der Auswertung der Fragen und den Ergebnissen, stützt sich diese Arbeit auf die Daten des EU-SILC (Einkommensdaten), den Immopreis-Spiegel der WKO (Kaufpreise im Neubau), den Zinsdaten der OeNB und den HFC (Vermögensdaten) sowie auf Kaufvertragsauswertungen der Bauträgerdatenbank Exploreal. Diese Arbeit untersucht die Leistbarkeit ohne Berücksichtigung jeglicher Fördermaßnahmen. Der Ansatz, Wohnungskosten mit dem Einkommen gegenüberzustellen, liefert somit als Ergebnis dieser Arbeit, dass es zu einer leichten Verbesserung der Leistbarkeitssituation in den Jahren von 2010 bis 2020 kam. Da dieser Ansatz nicht alle Faktoren berücksichtigt, wird die Frage anhand des Housing Affordability-Index in einem weiteren Schritt genauer analysiert. Dieser kommt auch zu dem Ergebnis, dass es in Graz zu einer Verbesserung der Leistbarkeit für ein medianes Haus in allen Quintilen der Bevölkerung gekommen ist. Bei den 993 untersuchten Kaufverträgen von 2018 bis 2020 ist klar ersichtlich, dass vor allem das 1. und 2. Quintil sehr stark vom Immobilienmarkt ausgeschlossen sind. Dies, obwohl es einen Bauboom in Graz gibt. So sind von den untersuchten Kaufverträgen weniger als 1/3 der erfassten Kaufverträge für das zweite Quintil leistbar. Beim ersten Quintil sind 34 Wohnungen (~3,5%) leistbar, wenn mit positiven Annahmen (20% Eigenkapital und 35% Angemessenheitsschwelle) gerechnet wird.

The master thesis analyses the affordability of housing in Graz. The affordability of housing is an exciting issue, as housing is one of the basic needs of people and has recently gained more attention in the media. The methods for measuring affordability for home ownership are examined in more detail, as there are various approaches to this, and the term "affordable housing" is used inflationary to describe problems on the housing market. Furthermore, the factors that influence affordability and how they have developed between 2010 and 2020 will be addressed. It also examines the Austrian real estate market and the methods used in spatial planning in Austria to provide affordable housing. The aim is to study the development of the topic affordability and the underlying factors in the years 2010 to 2020. Furthermore, it will be shown which purchase contracts were affordable for the incomme-quintiles of the population from 2018 to 2020. This thesis relies on the data of the EU-SILC (income data), the Immopreis-Spiegel of the WKO (purchase prices in new construction), the interest rate data of the National Bank of Austria as well as the HFC (asset data) and on purchase contract evaluations of the developer database Exploreal. This work examines affordability in the absence of any subsidy measures. The approach of contrasting housing costs with income provides as a result that there was a slight improvement in the affordability situation in the years from 2010 to 2020. Since this approach does not take all factors into account, the question is analysed in more detail in a further step using the Housing Affordability Index. This also concludes that in Graz an improvement in affordability for a median house has begun in all income quintiles of the population. After evaluating the 993 examined purchase contracts from 2018 to 2020, it can be inferred that the 1st and 2nd quintiles are very much excluded from the real estate markets despite the ongoing construction boom in Graz. Therefore, of the surveyed purchase contracts, less than 1/3 of the recorded purchase contracts are affordable for the 2nd quintile. For the 1st quintile there are 34 (~3,5%) apartments affordable if positive assumptions (20% equity and 35% adequacy threshold) are used.