Was leistet sich Wien? Große gewerbliche Wohnunternehmen vor dem Hintergrund der wachsenden Leistbarkeitsproblematik von Wohnraum in Wien

Abstract

Die europäischen Wohnungsmärkte werden seit geraumer Zeit von vielen Veränderungen geprägt und die soziale Wohnungsfrage hat mittlerweile auch Österreich erreicht. Globale geopolitische und wirtschaftliche Ereignisse wie die Finanzkrise von 2007 oder ortsbezogene Kriterien wie die Eigentümerstruktur und verschiedenste wohnungspolitische Maßnahmen tragen zu diesen Veränderungen wesentlich bei. Die Modifizierung des Wohnungsmarktes in Österreich äußert sich insbesondere durch überdurchschnittlich hohe Kaufpreis- und Mietkostenanstiege mit bis zu 60% über dem Inflationsniveau seit 2008. Auch in der Stadt Wien, die aufgrund ihrer sozialen Wohnungspolitik und ihrer zahlreichen sozial gerechten Wohnungen eine internationale Vorreiterrolle hat, ist eine steigende Leistbarkeitsproblematik zu erkennen. Als Land mit der europaweit höchsten Wohnungsproduktion pro 1.000 Bewohner:innen im Jahr 2020 rückt in Österreich und besonders in der Bundeshauptstadt Wien die Bedeutung eines bestimmten Eigentümertyps in den Vordergrund: große Wohnunternehmen, die sogenannten „Big Player“ des privat-gewerblichen Segments. In der vorliegenden Diplomarbeit werden die Auswirkungen großer Wohnunternehmen auf die Leistbarkeit der Wohnraumversorgung in Wien betrachtet. Als wesentliche Grundlage für diese Fallstudie wird zunächst die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Europa analysiert. Anschließend wird der Schwerpunkt auf Wien gelegt. Hierbei werden wohnungspolitische Maßnahmen durch die Stadt aufgezeigt, die den Wohnungsmarkt seit Jahrzehnten prägen. Außerdem wird zur Kontextualisierung ein besonderer Fokus auf die räumliche Veränderung der vier Eigentümertypen „natürliche Personen“, „sonstige juristische Personen“, „gemeinnützige Bauvereinigungen“ und „Körperschaften öffentlichen Rechts“ gelegt. Im Zuge dieser statistischen Datenanalyse wird die Eigentümerstruktur von 1981 bis 2011 speziell auf Bezirksebene differenziert untersucht. Obwohl die „sonstigen juristischen Personen“ im Jahr 2011 mit insgesamt 8% Anteil im Vergleich zu den „natürlichen Personen“ (52%) und den „Körperschaften öffentlichen Rechts“ (25%) einen vergleichsweise kleinen Eigentümertyp darstellen, können bei diesem Typen seit 1981 allerdings die größten relativen Zuwächse (+127% im gesamtstädtischen Gebiet und bis zu +1105% auf Bezirksebene) verzeichnet werden. Auch innerhalb der Eigentümerstruktur hat sich der Anteil der „sonstigen juristischen Personen“ im Beobachtungszeitraum verdoppelt, wodurch die steigende Präsenz dieser privat-gewerblichen Akteure in Wien erneut bestätigt wird. Bei der darauf aufbauenden Fallstudienanalyse werden die Strukturen, Immobilienportfolien, Geschäftsmodelle und -praktiken von vier großen Wohnunternehmen in Wien insbesondere mittels Analyse ihrer Geschäftsberichte, aber auch mit Hilfe der Orbis Unternehmensdatenbank und sonstigen Literaturen und Datenbanken genauer betrachtet. Die einschlägigen Kriterien werden in einem weiteren Schritt miteinander verglichen. Hierbei können mehrere finanzialisierte, steueroptimierte und profitorientierte Handlungsweisen der Unternehmen aufgedeckt werden, teils angetrieben von ihren dahinterstehenden Finanzinvestoren. Durch die Erkenntnisse dieser Fallstudienanalyse kann von Einflüssen großer Wohnunternehmen auf die wachsende Leistbarkeitsproblematik des Wiener Wohnraums ausgegangen werden.

The European housing markets have been shaped by many changes for quite some time and the social housing issue has also reached Austria. Large-scale influencing factors such as the financial crisis of 2007 or location-related criteria such as the ownership structure and various housing policy measures contribute significantly to these changes. The modification of the housing market in Austria manifests itself through above-average increases in purchase prices and rents of up to 60% above the level of inflation since 2008. Even in the city of Vienna, which has an international pioneering role due to its social housing policy and its numerous socially equitable housing units, an increasing performance problem can be seen. As the country with the highest housing production per 1,000 inhabitants in Europe in 2020 the importance of a certain type of owner is coming to the fore in Austria and especially in the federal capital Vienna: large housing companies, the so-called „big players“ of the private-commercial segment. In this thesis the effects of large housing companies on the affordability of housing in Vienna are considered. As an essential basis for this case study the development of the international housing market is first analyzed. Subsequently, the focus is placed on Vienna. Here, housing policy measures by the city that have shaped the housing market for decades are highlighted. In addition, for contextualization purposes, a special focus is placed on the spatial change of the four owner types „natural persons“, „other legal entities“, „non-profit building associations“ and „ public law corporations“. During this statistical data analysis, the ownership structure from 1981 to 2011 is examined in a differentiated manner, especially at district level. Although “other legal entities”, with a total share of 8% in 2011, represent a comparatively small type of owner compared to “natural persons” (52%) and “public law corporations” (25%), the largest relative increases have been recorded for this type since 1981 (+127% in the city as a whole and up to +1,105% at district level). Within the owner-occupier structure the share of “other legal entities” has also doubled in the period under observation, once again confirming the growing presence of these private-commercial actors in Vienna. In the case study analysis that builds on this the structures, property portfolios, business models and practices of four large Viennese housing companies are examined in more detail by analyzing their annual reports, but also with the help of the Orbis company database and other literary works and databases. The relevant criteria are compared in a further step. In the process several financialized, deoptimized and profit-oriented modes of action of the companies can be uncovered, partly driven by their financial investors behind them. Based on the findings of this case study analysis it can be assumed that large housing companies may have influences on the growing problem of affordability of housing in Vienna.