Die Bewertung und Entwicklung von Mietgegenständen mit aufrechten Bestandverhältnissen in Österreich

Abstract

Die Masterarbeit untersucht die Herausforderungen und Chancen der Bewertung unbefristet vermieteter Mietwohnungen in Wien, insbesondere im Kontext des strengen Mietrechtsgesetzes. Die Einleitung begründet die Relevanz des Themas, da etwa 80% der Wiener Bevölkerung Mieter sind, und skizziert die Problematik langfristiger Mietverträge, die häufig nicht marktgerechte Mietpreise aufweisen. Insbesondere Altmietverträge stellen eine substanzielle Hürde für Investoren dar, da sie den Wert von Immobilien erheblich mindern können. Das Hauptaugenmerk liegt auf den Bewertungsmethoden, die sowohl rechtliche als auch wirtschaftliche Rahmenbedingungen berücksichtigen müssen. Die Forschung identifiziert die Zahlung von Ablösen und Ausmietung als wirtschaftliche Lösungen, um Vermieter mehr Planbarkeit zu ermöglichen. Gleichzeitig wird jedoch auf die Schwierigkeiten hingewiesen, die sich aus den strengen Kündigungsbedingungen ergeben, die den Vermietern kaum Spielraum geben. In der theoretischen Analyse wird der rechtliche Hintergrund des Mietrechtsgesetzes, die Mietzinsbildung und die Entwicklung der Immobilienwirtschaft thematisiert sowie auch auf die gängige Bewertungspraxis solcher Wohnungen eingegangen. Es wird beschrieben, wie die Marktreaktionen auf gestiegene Kapitalisierungskosten, demographische Entwicklungen und rechtliche Änderung notwendig machen, eine präzise Bewertung vorzunehmen. Die Untersuchung zeigt, dass die Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen und die Identifizierung relevanter Parameter für den Wert von Mietwohnungen entscheidend sind. Im empirischen Teil der Arbeit kommen Experten zu Wort, die ihre Erfahrungen und Meinungen zu den Ankaufs- und Bewertungsprozessen Immobilien schildern. Dabei wird deutlich, dass Lage, Zustand der Immobilie sowie die Mieten und Rechte von Mietern grundsätzlich sehr wesentliche Einflussfaktoren sind, die nicht immer korrekt bepreist werden können und mit einem enormen Risiko verbunden sind. Es wird darauf hingewiesen, dass nicht alle gängigen Bewertungsmethoden für die Analyse dieser speziellen Asset-Klasse geeignet sind. Daher ist es von großer Bedeutung, dass bei der Bewertung solcher Wohnungen relevante Faktoren berücksichtigt werden, um eine fundierte und präzise Bewertung zu gewährleisten um so eine saubere Grundlage für alle weiteren Entscheidungen mit einer solchen Asset-Klasse durchführen zu können.