Auswirkungen von ESG-Risiken auf die Bewertung von Immobilien im Zuge der Vergabe von Immobilienkrediten

Abstract

Diese Masterthese beschäftigt sich mit der Frage, welche Auswirkungen die Berücksichtigung von ESG-Risiken auf die Immobilienbewertung durch Banken im Zuge der Kreditvergabe hat. Der Finanzmarkt und der Immobilienmarkt wurden in den letzten ca fünf Jahren von einigen geopolitischen Krisen massiv getroffen. Die Konsequenz sind va (vergleichsweise) hohe Zinsen, eine Zurückhaltung der Banken bei der Kreditvergabe an die Immobilienwirtschaft, sinkende Transaktionsvolumina und stark unter Druck stehende Immobilienpreise. Der europäische Green Deal verfolgt insbesondere das Ziel der Klimaneutralität Europas bis 2050 und stellt dadurch die Immobilien- und Bauwirtschaft, aber va auch Banken vor große Herausforderungen. Um die Klima- und Umweltziele der EU zu erreichen, müssen Investitionen in nachhaltige Projekte und Aktivitäten gelenkt werden. Die EU-Taxonomie-VO bildet das gemeinsame europäische Klassifizierungssystem für nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten. Der aktuelle Gebäudebestand ist allerdings zu 75% nicht ESG-konform bzw nicht energieeffizient. Die Umsetzung des Green Deals wird dadurch zu einer Herkulesaufgabe, die durch öffentliche Mittel allein nicht bewältigt werden kann. Dem Finanzsektor – insbesondere auch den Banken – kommt somit die wichtige Rolle zu, die für den Übergang zu einer nachhaltigen Zukunft dringend benötigten privaten Finanzmittel auf die richtigen Projekte zu lenken. Im Zielbild entsteht dadurch ein Nachhaltiges Finanzwesen (Sustainable Finance).ESG-Risiken wirken auf die typischen Bankenrisiken ein. Nachhaltigkeit wird für Banken dadurch zu einem multidimensionalen Thema: Einerseits müssen sie die ESG-Auswirkungen ihrer eigenen Geschäftstätigkeit berücksichtigen und andererseits die ihrer Geschäftspartner. Keine Bank hat bereits einen Gesamtüberblick über ihre institutsspezifischen Klimarisiken. Die wesentlichen Anknüpfungspunkte für die Berücksichtigung von ESG-Risiken im Kreditvergabeprozess finden sich in der „Risikoanalyse“, und zwar konkret im Zuge der Bonitätsüberprüfung / Rating und bei der Beurteilung der Kreditrisiken und -sicherheiten. Banken haben derzeit idR noch kein gesamthaftes Rating-System, das ESG-Themen mit umfasst, aber immerhin berücksichtigen 32% der Banken ESG-Risiken in ihrem Rating. Nur 50% der Banken haben damit begonnen, klimabezogene Risiken in der Bewertung von Sicherheiten und bei der Festlegung der Kreditkonditionen zu berücksichtigen. Besondere Herausforderungen bestehen in unzureichenden / ungenauen Daten in der Bank, aber auch von Seiten der Kunden und den aktuell noch geringen ESG-Erfahrungen.Nachhaltigkeitsrisiken wirken je nach Marktsituation und Assetklasse unterschiedlich auf die wertbestimmenden Faktoren von Immobilien ein. Hinsichtlich der Auswirkungen von ESG Risiken auf die Immobilienbewertung zeigt sich aber noch kein abschließendes Bild. Einige Autoren sehen für nachhaltige Immobilien einen um 5-10% höheren Wert möglich. Die derzeitige Bankenpraxis zeigt aber, dass die Bedeutung von ESG für die Immobilienbewertung im Zuge der Vergabe von Immobilienkrediten eher noch gering ist. Da der Prüfaufwand der Banken steigt und die Vergabe von grünen Krediten den Banken beider eigenen Refinanzierung keinen Kostenvorteil bringt, unterscheiden sich die Konditionen von nachhaltigen und nicht nachhaltigen Immobilienkrediten in der Praxis vielfach (noch) nicht. Möglich sind allerdings freiwillige Incentivierungen oder Gestaltungen des Tilgungsprofils.