Verfahren zur kommunalen Grundstücksveräußerung durch Qualitätswettbewerbe in Österreich und Deutschland im Vergleich

Abstract

Städte und urbane Bereiche sind aufgrund der Urbanisierung in Ballungsräumen mit umfangreichen Herausforderungen, wie Bevölkerungszuwachs, knappen Flächenressourcen oder steigenden Bodenpreisen, konfrontiert. Eine Möglichkeit diesen Problemstellungen zu begegnen, ist die Veräußerung von kommunalen Grundstücken durch Qualitätswettbewerbe. Im deutschsprachigen Raum sind der Bauträgerwettbewerb in Wien sowie das Konzeptvergabeverfahren in Heilbronn die Kernverfahren für diese Art des Liegenschaftsverkaufs, weshalb eine vergleichende Fallstudie von zwei Projektbeispielen in jeweils einer Stadt durchgeführt wird. Die untersuchten Fallbeispiele sind konkret das zweistufige, dialogorientierte Verfahren am Baufeld G13 in der Seestadt Aspern und das mehrphasige Verfahren am Baufeld J im Neckarbogen in Heilbronn. Dabei stehen hauptsächlich die einzelnen Bestandteile der betrachteten Verfahren im Mittelpunkt der Forschung. Die vergleichende Analyse erfolgt nach einer Zusammenfassung in die relevanten Verfahrensschritte, wobei die jeweiligen örtlichen Rahmenbedingungen, die Projektbeteiligten und die Art der Verfahrenswahl, die Verfahrensausgestaltung, die Wettbewerbsdurchführung, der Abstimmungsprozess, die Qualitätssicherung sowie die Umsetzung in der Praxis einander gegenübergestellt werden. Vor allem die Art des Verfahrens, die Vorgabe der Kriterien, die Abstimmung zwischen den Projektbeteiligten sowie die Absicherungsweise der Qualitäten weisen Besonderheiten auf. Aufgrund des gemeinsamen Kernthemas ähneln sich die beiden Herangehensweisen, Unterschiede finden sich vorwiegend in den Details. Anhand dessen werden für beide Verfahren zuletzt noch Optimierungsempfehlungen, wie etwa die Integration von wohnungspolitischen Kriterien in Fixpreisverfahren oder eine durchzuführende Abstimmung zwischen den Akteur:innen hinsichtlich der Nutzungen, ausgesprochen.

Due to urbanization in metropolitan areas, cities and urban areas are confronted with extensive challenges such as population growth, scarce land resources and rising ground prices. One way of tackling these problems is to sell municipal land through quality competitions. In German speaking countries, the property developer competition in Vienna and the concept award procedure in Heilbronn are the core procedures for this type of property sale, which is why a comparative case study of two project examples in one city each is carried out. Specifically, the case studies examined are the two-stage, dialog-oriented procedure on construction site G13 in Seestadt Aspern and the multiphase procedure on construction site J on Neckarbogen in Heilbronn. The research mainly focuses on the individual components of the procedures under consideration.The comparative analysis is carried out after a summary of the relevant process steps, whereby the respective local framework conditions, the project participants and the type of process selection, the process design, the competition execution, the coordination process, the quality assurance and the final implementation in practice are compared with each other. In particular, the type of procedure, the specification of the criteria, the coordination between the project participants and the way in which the qualities are ensured show special characteristics. Due to the common core topic, the two approaches are similar; differences are mainly identified in the details. Based on this, recommendations for optimization are finally made for both procedures, such as the integration of housing policy criteria in fixed price procedures or a coordination to be carried out between the actors concerning utilization. on the individual components of the procedures under consideration.On the one hand, the research focuses on the processes behind the sale, such as the choice of procedure, coordination between the parties involved and quality assurance. On the other hand, the criteria that can be specified both in terms of urban development and in relation to the building site and building plot within the land sale process are examined and analyzed. Methodologically, a case study is carried out using one example each in Austria and Germany and the individual procedural steps are then compared. On this basis, the advantages and disadvantages as well as possible improvements and extensions of the examined procedures of the developer competition and the concept award procedure are discussed.