Untersuchung des geeigneten Verfahrens zur Ermittlung des Grundkostenanteils

Abstract

Die Wertermittlung von Projektentwicklungsliegenschaften im dicht verbauten Stadtgebiet stellt sich als Herausforderung dar. Im Gegensatz zu Grundstücken am Land, wo die Wertermittlung einigermaßen einfach über die Kennzahl €/m2 Grundfläche im Vergleichswertverfahren stattfinden kann. Im dicht verbauten Stadtgebiet ist die Grundfläche kein gut geeigneter Indikator. Zwei Liegenschaften mit der gleichen Grundfläche können angrenzend aneinander liegen und dennoch komplett verschiedene bauliche Ausnutzungsmöglichkeiten haben und somit entsprechend unterschiedliche Verkehrswerte aufweisen. Eine Vergleichbarkeit ist lediglich durch die Kennzahl €/m2 Nutzfläche herstellbar. Die Ausnutzbarkeit eines Bauplatzes ist jedoch keine öffentlich und leicht verfügbare Information. Bei der Bewertung stehen zwei Verfahren zur Verfügung, um den Wert von Projektentwicklungsliegenschaften zu ermitteln, das Vergleichswertverfahren und das Residualwertverfahren. Beide Verfahren bringen Herausforderungen mit sich.Diese Arbeit beschäftigt sich anhand eines konkreten Beispiels in Wien damit,welches Wertermittlungsverfahren vorzuziehen ist und warum. Im Teil Vergleichswertverfahren wird ein besonderes Augenmerk darauf gelegt, wie die Nutzfläche durch Auslesen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes valide undreproduzierbar ermittelt werden kann. Im Residualwertverfahren werden sämtliche Eingabepunkte einer kritischen Diskussion unterzogen. Das Ergebnis der beiden Wertermittlungsverfahren anhand des Beispiels wird mit der Abweichung zu dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis dieser Liegenschaft verglichen. So ist eine Aussagemöglich, welches der beiden Wertermittlungsverfahren in derartigen Bewertungsfällen zu bevorzugen ist. Das Ergebnis des konkreten Beispiels ist, dass die Abweichung vom tatsächlichen Kaufpreis im Zuge des Vergleichswertverfahrensweit geringer als im Zuge des Residualwertverfahrens liegt. Die Genauigkeit des Ergebnisses des Vergleichswertverfahrens erklärt sich in erster Linie aus einem aktiven Markt, aus dem neun Vergleichstransaktionen ermittelt werden konnten.Unter der Voraussetzung, dass ausreichend viele Transaktionen von Projektentwicklungsliegenschaften ermittelt werden können, ist somit das Vergleichswertverfahren dem Residualwertverfahren vorzuziehen.