Der Verkauf von gemeinnützigen Wohnungen in Wien : Chance oder Risiko für den Wohnungsmarkt?

Abstract

Die Arbeit untersucht die sozialen und ökonomischen Auswirkungen des Verkaufs gemeinnütziger Wohnungen in Wien. Die Relevanz des Themas entsteht durch die Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes 2019. Diese Novelle verkürzt die Wartefrist für den Erwerb von gemeinnützigen Wohnungen. Dadurch soll der Zugang zu Wohnungseigentum erleichtert werden. Kritiker befürchten aber eine langfristige Reduktion von leistbarem Wohnraum in Wien. Weiters wird dadurch eine Schwächung der sozialen Durchmischung befürchtet. Die zentrale Forschungsfrage der Arbeit beschäftigt sich mit der Frage: „Welche sozialen und ökonomischen Auswirkungen hat der Verkauf von gemeinnützigen Wohnungen auf die Wohnversorgung und soziale Durchmischung in Wien?“ In der Arbeit wird die Methodik qualitativer Experteninterviews angewendet, bei denen Vertreter gemeinnütziger Bauträger befragt wurden. Die inhaltliche Auswertung dieser Interviews erfolgt nach der Mayring Methode. Die Ergebnisse zeigen, dass der Verkauf von gemeinnützigen Wohnungen nur begrenzte Auswirkungen auf den Gesamtwohnungsmarkt hat. Einerseits ermöglicht diese Novelle den Mietern einen frühzeitigen Zugang zu Wohneigentum und stärkt somit den politischen Willen die Eigentumsbildung zu erleichtern. Diese Maßnahme soll der Vermeidung von Altersarmut entgegenwirken. Weiters wird durch den Verkauf dieser Wohnungen wieder Kapital frei, das für Grundstückskäufe sowie Neubauprojekte der gemeinnützigen Bauträger verwendet werden kann. Andererseits bleibt die Eigentumsquote in Wien aufgrund der Mietpräferenz der Bevölkerung gering und die veräußerten Wohnungen sind durch gesetzliche Regulierungen vor kurzfristiger Spekulation geschützt. Ökonomisch wirkt sich der Verkauf stabilisierend auf den Markt aus, da Einnahmen aus den Verkäufen reinvestiert werden. Allerdings stellen steigende Baukosten, sinkende Baubewilligungen und hohe Grundstückspreise größere Herausforderungen für den gemeinnützigen Wohnbau dar, als der Verkauf einzelner Wohnungen. Sozial bleibt die Durchmischung weitgehend erhalten, da Mietverhältnisse in Wien über gesetzliche Fördermechanismen langfristig gesichert sind. Das Risiko einer Gentrifizierung oder massiven Verdrängung durch den Verkauf von gemeinnützigen Wohnungen wird aber als gering eingeschätzt. Insgesamt zeigt die Arbeit, dass der Verkauf von gemeinnützigen Wohnungen nur begrenzte Auswirkungen auf den Wiener Wohnungsmarkt hat. Die größte Herausforderung am Immobilienmarkt ist derzeit nicht der Verkauf von Mietwohnungen, sondern der Rückgang der Neubautätigkeiten geschuldet durch die hohen Bau- und Grundkosten.