Schlichte Zinshausanteile : Zu- und Abschläge, Bandbreiten und Spezifika bei der Bewertung

Abstract

Die Masterthese untersucht das Thema Bewertung von schlichten Zinshausanteilen, die neben dem Wohnungseigentum eine weitere Form des Miteigentums an einem Zinshaus darstellen. Der Schwerpunkt der Arbeit liegt in der Ausarbeitung der Spezifika bei der Verkehrswertermittlung von schlichten Zinshausanteilen aufgrund ihrer rechtlichen und wirtschaftlichen Besonderheiten. Die Problemstellung bei der Bewertung von schlichten Zinshausanteilen ergibt sich daraus, dass in Österreich im Gegensatz von internationalen Regulativen die Verwendung von Bandbreiten von Zu und Abschlägen teilweise empfohlen und in der Praxis angewandt wird. Diese Zu und Abschläge konnten nach statistischer Auswertung von Transaktionen am Markt teilweise nicht bestätigt werden. Das Ziel der Arbeit ist eine umfassende Darstellung der rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und deren Auswirkungen auf Bewertungsfragen für schlichte Zinshausanteile. Als Forschungsfrage sollen im Rahmen dieser Masterthese die wesentlichen Kriterien für die Bewertung von schlichten Miteigentumsanteilen an Zinshäusern und insbesondere die Sinnhaftigkeit von Bandbreiten von Zu- und Abschlägen erarbeitet werden. Zur Erreichung des Ziels und zur Bearbeitung der Forschungsfrage wurde ein Theorie- und ein Empirie-Teil erstellt. Im Theorieteil erfolgte die Darstellung der rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingen in den Regulatorien und in der Literatur und darauf methodisch aufbauend im Empirie-Teil die Durchführung und Auswertung qualitativer Interviewsmit Experten für Bewertung von Zinshäusern. Damit wurde ein Vergleich von Theorie mit der Praxis ermöglicht. Die mit dem Miteigentum verbundenen Rechte reichen von Verfügungs-, Entscheidungsrechten bei der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung bis zu Aufkündigungsrechten über eine Teilungsklage, die in der Bewertung berücksichtigt werden müssen. Die Ergebnisse zeigen, dass die Bewertung schlichter Miteigentumsanteile von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst wird. Die Experten lehnen Bandbreiten von Zu- und Abschlägen Großteils grundsätzlich nicht ab, betonen aber die Wichtigkeit von Einzelbeurteilungen in Abhängigkeit vom Marktumfeld und von der speziellen Situation des Zinshauses, wie Entwicklungsstatus, Eigentümerstruktur und rechtliche Risken bei der tatsächlichen Nutzung. Als Fazit wird festgestellt, dass Bandbreiten von Zu- und Abschlägenkeinesfalls standardisiert eingesetzt werden dürfen, sondern jedes Objekt in Abhängigkeit des Markumfelds und der konkreten Spezifika der Immobilie im Rahmender Bewertung nach definierten Kriterien individuell beurteilt werden muss.