Die Umnutzung von leerstehenden Bürogebäuden in Innenstädten am Beispiel Frankfurt am Main und Stuttgart

Abstract

Die angespannte Wohnungssituation in Frankfurt am Main und Stuttgart stellt beide Städte vor die Aufgabe, verschiedenste Möglichkeiten zur Linderung des Wohnungsmangels zu entwickeln. Ein Missverhältnis zwischen der hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot erschwert vielen Menschen die Wohnungssuche erheblich. Gleichzeitig vollzieht sich ein noch nicht vollständig absehbarer Strukturwandel im Bürobereich infolge veränderter Arbeitsmodelle wie z.B. dem Homeoffice. Die vorliegende Arbeit untersucht vor diesem Hintergrund die Herausforderungen und Chancen von Umnutzungen leerstehender Bürogebäude in innerstädtischen Lagen. Ziel ist es, diese Option im Kontext eines sich wandelnden Büroumfelds zu analysieren und zu bewerten. Im Zentrum der Untersuchung steht die Frage, wann eine Umnutzung von Büro- zu Wohnnutzung sinnvoll und praktisch umsetzbar ist. Hierbei werden insbesondere die relevanten rechtlichen, baulichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen betrachtet. Methodisch basiert die Arbeit auf einer qualitativen Analyse, die neben wissenschaftlicher und praxisorientierter Literatur auch Experteninterviews sowie die Auswertung konkreter Fallstudien einschließt. Ergänzend erfolgt ein städtevergleichender Blick auf die Maßnahmen und Herangehensweisen in Frankfurt am Main und Stuttgart. Die Ergebnisse zeigen, dass eine Umnutzung vor allem dort realistisch und zielführend erscheint, wo Bürogebäude nicht mehr den Anforderungen moderner Arbeitswelten entsprechen, gut erschlossen liegen und mit vertretbarem baulichem Aufwand in Wohnraum überführt werden können. Allerdings stellen hierfür rechtliche Hürden, etwa durch die Baunutzungsverordnung, sowie mit einem Neubau vergleichbare Umbaukosten zu beachtende Herausforderungen dar. Die Arbeit kommt zu dem Schluss, dass Büro- zu Wohnraum Umnutzungen unter bestimmten Voraussetzungen einen sinnvollen Beitrag zur Schaffung von Wohnraum leisten können. Sie stellen jedoch keine pauschale Lösung dar, sondern bedürfen stets einer Einzelbewertung.

The tense housing situation in Frankfurt am Main and Stuttgart presents both cities with the task of developing a wide range of options to alleviate the housing shortage. A mismatch between the high demand and the limited supply makes it considerably more difficult for many people to find accommodation. At the same time, a not yet fully foreseeable structural change is taking place in the office sector because of changing working models such as the home office. Against this background, this study examines the challenges and opportunities of converting vacant office buildings in city center locations. The aim is to analyze and evaluate this option in the context of a changing office environment. At the center of the study is the question of when a conversion from office to residential use makes sense and is practically feasible. In particular, the relevant legal, structural and economic framework conditions are analyzed. Methodologically, the work is based on a qualitative analysis that includes scientific and practice-orientated literature as well as expert interviews and the evaluation of specific case studies. In addition, the measures and approaches in Frankfurt am Main and Stuttgart are compared with those in other cities. The results show that a change of use appears to be realistic and expedient above all where office buildings no longer meet the requirements of modern working environments, are easily accessible and can be converted into living space with reasonable structural effort. However, legal hurdles,such as the Building Utilization Ordinance, and conversion costs comparable to those of a new building present challenges that need to be considered. The study concludes that, under certain conditions, office-to-residential conversions can make a useful contribution to the creation of living space. However, they do not represent a generalized solution, but always require an individual assessment.