Enteignung zu Wohnbauzwecken auf Grundlage des Bodenbeschaffungsgesetzes: Totes Recht oder wertvoller Beitrag zu leistbarem Wohnen in Salzburg?

Abstract

Salzburg weist von allen österreichischen Bundesländern die höchsten durchschnittlichen Mietpreise je Quadratmeter auf. Der Erwerb von Eigentum wird selbst für mittelständige Haushalte immer häufiger unmöglich. Eine steigende Wohnkostenbelastung führt zu Verdrängungsprozessen und erschwert den Alltag vieler Salzburgerinnen. Gleichzeitig liegt die Anzahl neugebauter Wohneinheiten aufgrund hoher Bodenpreise und fehlender Möglichkeiten Flächen zu mobilisieren deutlich unter dem wohnungspolitisch erforderlichen Niveau, obwohl über 1.300 Hektar Bauland im Bundesland brachliegen. Die vorliegende Diplomarbeit beschäftigt sich daher mit der Frage, inwieweit die Anwendung des Bodenbeschaffungsgesetzes zur Linderung der zuvor identifizierten Problemlagen beitragen kann. Bei dem Bodenbeschaffungsgesetz handelt es sich um eine Gesetzesmaterie aus den 1970er Jahren, welche jedoch noch nie zur Anwendung kam und es Gemeinden ermöglicht, in Kaufverträge einzutreten und Bauland gegen eine Entschädigung zu enteignen. Es wird untersucht, wie sich das Bodenbeschaffungsgesetz in den aktuellen Salzburger Planungskontext einfügen lässt und zeigt auf, welcher Reformbedarf besteht, damit das Bodenbeschaffungsgesetz aktuellen raumplanerischen Standards entspricht. Die Erkenntnisse dieser Arbeit resultieren vorrangig durch die Analyse von Rechtstexten sowie leitfadengestützten Expertinneninterviews. Zudem wird die erstmalig geplante Anwendung des Gesetzes in Innsbruck analysiert, um praktische Probleme einer Umsetzung zu identifizieren. Ergänzt wird die Arbeit durch Fachliteratur sowie statistische Analysen. Die Arbeit führt zur Erkenntnis, dass eine Anwendung des Bodenbeschaffungsgesetzes in Salzburg einen Mehrwert besitzt, auch wenn sich der Einsatz voraussichtlich auf wenige Einzelfälle beschränken wird. Einer Anwendung wird nur eine geringe Auswirkung auf die Leistbarkeit von Wohnen prognostiziert. Allerdings kann durch das Bodenbeschaffungsgesetz besonders günstig gelegenes, unbebautes Bauland mobilisiert werden, um eine nachhaltige Innenentwicklung in Gemeinden zu forcieren. Bestehende Instrumente der Salzburger Raumordnung besitzen hingegen keinen vergleichbaren mobilisierenden Charakter. Auch als Instrument gegen Bodenspekulation erweist sich das Bodenbeschaffungsgesetz als effektiv. Bevor es zu einer Anwendung kommt, empfiehlt sich jedoch eine Novellierung des Gesetzes, da einige der Bestimmungen nicht mehr aktuellen raumplanerischen Standards entsprechen.

Salzburg has the highest average rents per square metre of any Austrian state. Even for middle-class households, buying property is becoming increasingly more challenging. Rising housing costs are leading to displacement and making everyday life difficult for many Salzburg residents. At the same time, the number of newly built residential units is significantly below the required level due to high land prices. Moreover, the availability of land for development is sparse, even though over 1,300 hectares of building land in the federal state are currently unused.This thesis therefore addresses the question if the application of the Land Acquisition Act can help alleviate the problems mentioned above. The Land Acquisition Act was introduced in the 1970s but has never been applied since then. It enables municipalities to enter into purchase agreements and expropriate building land in return for compensation. It is examined how the Land Acquisition Act can be integrated into the current planning context in Salzburg. Needed reforms to bring the Land Acquisition Act into line with current spatial planning standards shall be identified. Insights are primarily gained through the analysis of legal texts and semi-structuredexpert interviews. In addition, the first planned application of the law in Innsbruck is analysed in order to identify practical problems with its implementation. The work is complemented by scientific literature and statistical analyses.The study concludes that applying the Land Acquisition Act in Salzburg would bring added value, even if its use should be limited to a few cases. Its application is predicted to have only a minor impact on the affordability of housing. However, the Land Acquisition Act can be used to mobilise particularly well-located undeveloped building land to promote sustainable inner-city development in municipalities. Existing instruments of spatial planning in Salzburg do currently not have a comparable mobilising character. The Land Acquisition Act also proves to be effective as an instrument against land speculation. Before it is applied, it is advised to reform the Act, as some of its regulations do not comply with current spatial planning standards.