Immobilienstrategien der österreichischen Pensions- und Vorsorgekassen nach dem herausfordernden Marktumfeld 2022 bis 2024 – Implikationen auf Asset Allocation und künftige Nachfrage

Abstract

Die vorliegende Arbeit zeichnet die Entwicklung der Immobilienstrategien und das Investitionsverhalten der österreichischen Pensions- und Vorsorgekassen als wesentliche institutionelle Investoren in Österreich über die Jahre 2015 bis 2025 nach und skizziert nach der ausgeprägten Immobilienmarkt-Schwäche der Jahre 2022 bis 2024 einen Ausblick, wie sich langfristig orientierte, institutionelle Investoren in naher Zukunft wahrscheinlich verhalten. Die Ergebnisse der vorliegenden Arbeit stützen sich auf eine empirische Untersuchung im Zeitraum Mai bis Juli 2025, aktuelle Research- Literatur, wirtschaftliche Kennzahlen, Branchen-Statistiken und persönliche Erfahrung. Die österreichischen Pensions- und Vorsorgekassen sind mit aktuellen Vermögenswerten unter Verwaltung von rund 50 Mrd. EUR bedeutende Teilnehmer am österreichischen und internationalen Kapitalmarkt. Das verwaltete Vermögen wächst durch Beitragsleistungen und Zinseszinseffekte deutlich. Selbst bei unveränderten Immobilienquoten innerhalb der veranlagten Portfolien ergibt sich in den kommenden fünf Jahren ein zusätzlicher Investitionsbedarf in die Assetklasse Immobilien von über 1 Mrd. EUR. Knapp 70% der Investoren erhöhten die strategische oder taktische Immobilienallokation in den vergangenen zehn Jahren. Während der Krisenjahre 2022 bis 2024 fielen die Immobilienquoten weniger deutlich, als es die Performanceindikationen durch Marktindizes vermuten ließen. Die Investoren stockten demzufolge auch während der Krise ihre Immobilienquoten auf. Es ist davon auszugehen, dass die Performance der Immobilienportfolios einiger Investoren in den Krisenjahren im Vergleich zu Marktindizes aufgrund höherer Leverage-Quoten und Engagements in risikoreicheren Phasen des Immobilien- Lebenszyklus deutlich schwächer war. Zukünftig wird sich die Assetklasse Immobilien strategisch kaum verändern, die Investoren dürften ihre langfristigen Zielquoten erreicht haben. Taktisch allerdings erwägt knapp ein Viertel der Investoren Aufstockungen, also das kurzfristige, opportunistische Ausnutzen der Marktverwerfungen. Knapp 70% der Investoren streben auch bei einer kurzfristigen Markterholung keine ebenso kurzfristigen Kauf- oder Verkaufsprozesse an. Eine Markterholung würde demnach nicht durch übermäßige Verkaufsaktivitäten gebremst werden. In den kommenden Jahren werden Aufstockungen hauptsächlich in risikoärmeren Assetklassen stattfinden. Höheres Risiko wird taktisch beigemischt. Dementsprechend planen die meisten Investoren Investments in Bestandsobjekte. Investments in früheren Lebensphasen werden in den kommenden Jahren die Ausnahme bilden, zumal mit ausreichend Angebot im Bestand zu rechnen ist. Nach Anlageklassen werden Residential und Data Center aufgebaut oder erhöht, Office wird weiter reduziert. Viele Investoren wollen die regionale Diversifizierung durch pan- europäische Strategien erhöhen. Nur rund 23% der Investoren sehen eine Markterholung bereits im Gange, alle übrigen Investoren sind in ihrer Wahrnehmung bzw. Einschätzung vorsichtiger und prognostizieren diese für 2026, 2027 oder später. Das lässt auf gedämpfte Aktivitäten in den kommenden Quartalen schließen. Aus den Erfahrungen der Vergangenheit leiten Investoren einige wesentliche Kriterien für die zukünftige Selektion von Managern bzw. Fonds ab.