Datenbasierte Herleitung und Kartierung des Grundkostenanteils (GKA) für Wien – Methodik, Validierung und Anwendung

Abstract

Die vorliegende Arbeit entwickelt ein transparentes, reproduzierbares Verfahren, um Grundkostenanteile (GKA) je m2 Wohnnutzfläche aus Wohnungstransaktionen abzuleiten und räumlich darzustellen. Ausgangspunkt ist ein praktisches Problem: Im dicht bebauten urbanen Raum fehlen vergleichbare Transaktionen in zeitlicher und räumlicher Nähe. Dennoch sind GKA für Bewertung, Bauträgerkalkulation und Mietrechtsgesetz zentral. Die vorliegende Arbeit versucht, diese Lücke zu schließen, indem verbücherte Kaufpreise freifinanzierter Neubau-Eigentumswohnungen mit aus der Literatur und aus offenen Datenquellen abgeleiteten Kosten und Annahmen verknüpft werden, um so den tragfähigen Liegenschaftswert als Residuum zu bestimmen.Die Datenbasis kombiniert transaktionsnahe Projektdaten (Kaufvertrag, Nutzwertgutachten) und offene Daten (Widmung, Größe des Bauvorhabens, Baufertigstellung). Nach formaler und inhaltlicher Bereinigung werden tausende Einzelfälle anhand ihrer individuellen Charakteristika berechnet. Die Transaktionen gleicher Neubauprojekte werden verdichtet und zu einem robusten GKA zusammengefasst, sodass auch bei großvolumigen Bauprojekten das Ergebnis unverzerrt bleibt.Das angewandte Residualwertverfahren folgt einer klaren Logik, wie sie auch in der geltenden ÖNORM B 1802-3 beschrieben ist: Vom erzielten Verkaufspreis werden Marketingaufwand, Entwicklergewinn, Herstellungskosten gemäß Bau- und Ausstattungsbeschreibung des Projekts, Baunebenkosten, Finanzierungskosten während der Bauphase sowie Erwerbsnebenkosten in Abzug gebracht. Der so als Residuum verbleibende GKA wird auf den Bewertungsstichtag valorisiert.Für die räumliche Aufbereitung werden projektweise GKA-Mediane geocodiert und mittels höchstgerichtlich normiertem 500-m-Radius dargestellt. Wo ausreichende räumliche Nähe vorliegt, werden diese Bereiche geclustert, deren Homogenität anhand von Streuungsmaßen überprüft und bei Evidenz endgültig zusammengefasst. Die Karten zeigen damit nicht nur Indikatoren für einzelne Bauprojekte, sondern auch stabile Muster, die als „Preis-Grätzl“ eine Lagebeschreibung des Preisniveaus widerspiegeln.Der Nutzen ist unmittelbar: Für Bewertung und Bauträger liefert die Karte belastbare Anhaltspunkte in schwer beobachtbaren Lagen; für Verwaltung und Planung können durch die Beobachtung im Zeitverlauf Rückschlüsse auf wertstiftende Infrastrukturmaßnahmen gezogen und regulatorische Maßnahmen evidenzbasiert sachlich diskutiert werden