Umsetzung der ESG-Zielsetzungen im Immobilienrecht : Analyse auf nationaler, europäischer und internationaler Ebene samt Ausblick und Forderungen zu legislative Entwicklungen

Abstract

Die vorliegende Masterarbeit untersucht mit einem Fokus auf Österreich die historische Entwicklung, Bedeutung und Abgrenzung von ESG (Environmental, Social, Governance) sowie die Umsetzung und rechtssystematische Einordnung von hierzu mit einem Bezug zur Immobilienwirtschaft auf internationaler, europäischer und nationaler Ebene erlassenen Rechtsakte. In diesem Zusammenhang werden die Kompetenzen der Gesetzgeber, die Wirkung der Rechtsakte, der aktuelle Stand der Umsetzungen und die – ausgehend von den Leitlinien und Zielsetzungen – regulatorischen Vorhaben analysiert. Dabei wird auch der Frage nachgegangen, wie sich diese Rechtsakte bzw die darin enthaltenen Maßnahmen und Anreize auf die Immobilienwirtschaft und auf immobilienbezogene Rechtsverhältnisse auswirken. Thematisch werden die Rechtsakte in allgemeine ESG-Leitlinien und Zielsetzungen, EU-Taxonomie, Energieeffizienz- und Dekarbonisierung sowie Kreislaufwirtschaft kategorisiert und erläutert. Methodisch folgt die Arbeit dabei primär einem rechtsdogmatischen Ansatz mit dessen Hilfe die einzelnen Rechtsakte systematisch erfasst, analysiert und eingeordnet werden. Dabei treten Regelungslücken, Unschärfen und weitergehende Erfordernisse bei der Umsetzung von ESG-Rechtsakten zu Tage, zu denen aber auch Lösungsoptionen angeboten bzw kritisch reflektiert werden. Die Ergebnisse zeigen, dass insbesondere die Europäische Union zu den Zielsetzungen von ESG bereits eine Vielzahl an Rechtsakten in für die Immobilienwirtschaft sowohl auf europäischer, nationaler als auch regionaler Ebene maßgeblichen Rechtsbereichen erlassen hat. Diese betreffen sowohl die ESG-gerechte Finanzierung, als auch die Errichtung, Sanierung, Bewirtschaftung und nicht zuletzt Raumordnung. Die ua nationalen Gesetzgeber sind nunmehr gefordert, diese sukzessive und zielorientiert umzusetzen und in die bestehenden, sich voneinander unterscheidenden Rechtsordnungen zu integrieren. Für die heimische Immobilienwirtschaft ergeben sich daraus vielfältige Auswirkungen und Anforderungen – von erweiterten Nachhaltigkeitsberichtspflichten (zB durch die CSRD) über nachhaltigkeitsbezogene Bedingungen und Anforderungen bei der Kreditvergabe oder Investitionen (Taxonomie-Verordnung, ESRS, SFDR) bis hin zukünftig wahrscheinlich verpflichtenden Sorgfaltspflichten in Lieferketten (EU-Lieferkettenrichtlinie bzw CSDDD). Ein legistisches Patentrezept fehlt jedoch bereits aufgrund der diesbezüglich zwischen den Mitgliedsstaaten unterschiedlichen Rechtsbeständen und Anforderungen. In Österreich haben Bund und Länder bereits umfangreiche Vorgaben zur Energieeffizienz, Dekarbonisierung und nachhaltigen Raumentwicklung in zentralen Bereichen des österreichischen Immobilienrechts verankert (zB die Verschärfung der Bauordnungen, verschiedene Zielvorgaben iZm der Energieeffizienz von Gebäuden sowie ein Verbot fossiler Heizungen in Neubauten). Damit steht die Transformation zur Klimaneutralität bis 2040, die insbesondere auch den Gebäudesektor umfasst, jedoch erst an ihrem Beginn und befinden sich aktuell bereits weitere, die Immobilienwirtschaft fordernde, Gesetzesvorhaben in Ausarbeitung. Zukünftige bautechnische Normen (OIB-Richtlinien) werden zB auch das Lebenszyklus-Treibhauspotenzial von Gebäuden umfassen, einen Renovierungspass einführen und die Nachhaltigkeit über den gesamten Gebäudelebenszyklus bewerten. Für den Wert und die Bewertung einer Immobilie rücken damit die sich aus einer ESG-konformen Errichtung ergebende Werthaltigkeit und -beständigkeit, aber auch die sich aus einer Lebenszyklusbezogenen Betrachtung ergebenden Einsparungspotentiale zunehmend in den Mittelpunkt. Möglich ist in diesem Zusammenhang, dass zukünftig auch die Vergabe von Wohnbaufördermitteln oder steuerlichen Anreize (zB Sanierungsbonus, Umsatzsteuerbefreiungen für klimaschonende Technologien) an nachprüfbare Nachhaltigkeitskriterien gebunden werden, um private Investitionen in ESG-konforme Projekte zu lenken. Insgesamt besteht noch erheblicher Handlungsbedarf, um eine zeitgerechte und verträgliche ESG-Integration im Gebäude- bzw Immobiliensektor zu gewährleisten.