Die Rolle von Ausstattungsmerkmalen bei der Preisbildung von Neubauwohnungen: Eine Analyse der Mietpreisentwicklung und Verkaufspreisentwicklung in Wien

Abstract

Diese Masterarbeit untersucht den Einfluss von Ausstattungsmerkmalen auf Miet- und Kaufpreise freifinanzierter Neubauwohnungen in Wien. Ziel ist die differenzierte Betrachtung, ob und in welchem Ausmaß Ausstattungsstandards – in Abgrenzung zu Lagefaktoren –preisbildend wirken. Der Wiener Wohnungsmarkt ist einerseits von strenger Regulierung durch das Mietrechtsgesetz und andererseits von marktwirtschaftlichen Mechanismen im Eigentumssegment geprägt. Ziel ist es, zu erfassen, in welchem Ausmaß Ausstattungskriterien die Angebotspreise beeinflussen. Die zentrale Forschungsfrage lautet: Die Rolle von Ausstattungsmerkmalen bei der Preisbildung von Neubauwohnungen: Eine Analyse der Mietpreisentwicklung und Verkaufspreisentwicklung in Wien. Die Datenerhebung erfolgt aus zwei primären Quellen: der Exploreal-Bauträgerdatenbank, welche Marktdaten zu Neubauprojekten liefert, sowie dem Immobilienpreisspiegel 2024 der Wirtschaftskammer Österreich, der Preisdurchschnitte nach Lage- und Wohnwertkategorien ausweist. Methodisch wurden die Ausstattungskategorien in die Klassen „normal“, „gehoben“ und „hochwertig“eingeordnet und anhand ausgewählter Projekte im 10. Bezirk auf die Quadratmeterpreise untersucht. Ergänzend erfolgte ein Vergleich mit den Lage- und Wohnwertkategorien des Immobilienpreisspiegels. Die Ergebnisse zeigen, dass Ausstattungsmerkmale insbesondere im Mietbereich preisfördernd wirken. Das Mietrechtsgesetz ermöglicht Zuschläge von bis zu+10 % für hochwertige Ausstattung, während einfache Ausstattungen zu Abschlägen führen können. In den untersuchten Neubauprojekten variierten die Mieten zwischen ca. € 10,00/m2 für einfache und bis zu € 16,63/m2 für gehobene Objekte. Im Eigentumsbereich lässt sich zwar kein gesetzlich verankertes Zuschlagsmodell ableiten, dennoch zeigt die Datenerhebung eine klare Korrelation zwischen Ausstattungsqualität und Preisniveau. Die Arbeit kommt zu dem Ergebnis, dass Ausstattung ein eigenständiger, preisdifferenzierender Faktor im Wiener Neubausegment ist, wenngleich die Lagequalität weiterhin den größten Einfluss ausübt. Gleichzeitig wird deutlich, dass eine Ableitung fixer Zuschläge im Eigentumsbereich derzeit nicht möglich ist. Um hierzu Aussagen treffen zu können, wäre eine umfassende empirische Untersuchung erforderlich, die sämtliche Objekte des Wiener Neubausegments erfasst und deren Ausstattungsmerkmale systematisch miteinander vergleicht. Im Ausblick wird deutlich,dass die Bedeutung nachhaltiger Bauweisen und energieeffizienter Systeme weiter zunehmen wird.