Rechtlicher Rahmen, städtische Realität : eine Untersuchung der Regulierung von Kurzzeitvermietungen der Stadt Wien und Salzburg

Abstract

Die Arbeit untersucht die Regulierung von Kurzzeitvermietungen in den Städten Wien und Salzburg. Ausgangspunkt ist die zunehmende Bedeutung plattformbasierter Vermietungen und deren Auswirkungen auf die Verfügbarkeit von Wohnraum, die Mietpreisentwicklung sowie die städtische Planung. Ziel der Untersuchung ist es, die rechtlichen und administrativen Rahmenbedingungen beider Städte zu analysieren und Unterschiede in der Ausgestaltung und Umsetzung der Regulierungen aufzuzeigen. Methodisch folgt die Arbeit einem qualitativ-deduktiven Ansatz, der eine vergleichende Analyse der rechtlichen Grundlagen mit einer Untersuchung der Verwaltungs- und Vollzugspraxis verbindet. Grundlage bilden Dokumentenanalysen und halbstrukturierte Expert:innen-Interviews mit Vertreter:innen der zuständigen Behörden.Die Ergebnisse zeigen, dass beide Städte über umfassende rechtliche Grundlagen sowie erste organisatorische und personelle Strukturen verfügen, die Umsetzung jedoch aufgrund komplexer Kontrollmechanismen, fragmentierter Rechtsprechung mit Interpretationsspielraum und fehlender Datengrundlagen eine Herausforderung darstellt. Gleichwohl zeigt sich, dass beide Städte über das notwendige Wissen und teilweise über selbstentwickelte Instrumente verfügen, um den Vollzug zu steuern, Synergien und überregionale Lerneffekte bislang jedoch unzureichend genutzt werden. Damit wird deutlich, dass der rechtliche Rahmen zwar eine wesentliche Grundlage bildet, seine Wirksamkeit jedoch erst im Zusammenspiel mit klarer Judikatur, konsequentem Vollzug, belastbaren Datengrundlagen und der fortlaufenden Anpassung an Lerneffekte anderer Regulierungsstrategien entfaltet – und sich erst dadurch in einer wirksamen städtischen Realität abbilden lässt.

This study examines the regulation of short-term rentals in the cities of Vienna and Salzburg. The starting point is the increasing importance of platform-based rentals and their impact on the availability of housing, rent trends and urban planning. The aim of the study is to analyse the legal and administrative framework conditions in both cities and to highlight differences in the design and implementation of regulations. Methodologically, the study follows a qualitative-deductive approach that combines a comparative analysis of the legal bases with an examination of administrative and enforcement practices. It is based on document analyses and semi-structured expert interviews with representatives of the relevant authorities.The results show that both cities have comprehensive legal frameworks and initial organisational and personnel structures in place, but implementation is challenging due to complex control mechanisms, fragmented case law with room for interpretation, and a lack of data. Nevertheless, it is clear that both cities have the necessary knowledge and, in some cases, self-developed instruments to manage enforcement, but that synergies and supra-regional learning effects have not been sufficiently exploited to date. This makes it clear that although the legal framework forms an essential basis, its effectiveness only unfolds in conjunction with clear case law, consistent enforcement, a reliable data basis and ongoing adaptation to learning effects from other regulatory strategies – and only then can it be reflected in an effective urban reality.