Baulandüberhang und die Rolle von Rückwidmungen in Österreich. Der Beitrag von bodenpolitischen und raumordnungsrechtlichen Maßnahmen zur Reduzierung des Baulandüberhangs für eine flächensparende Siedlungsentwicklung

Abstract

Der Baulandüberhang von 63.070 ha – rund ein Fünftel des rechtskräftig ausgewiesenen Baulands – liegt in Österreich unbebaut brach. Gleichzeitig schreitet der Verlust von Boden durch Siedlungs- und Verkehrsentwicklung weiter voran und zählt zu den zentralen raumordnungspolitischen Herausforderungen. Trotz eines Rückgangs der Flächenneuinanspruchnahme in den vergangenen Jahren liegt diese nach wie vor deutlich über nationalen und europäischen Zielwerten. Dieses Spannungsverhältnis zwischen fortgesetzter Bodeninanspruchnahme und wahrgenommener Flächenknappheit bei gleichzeitigem Baulandüberhang verweist auf strukturelle Defizite der bestehenden Baulandpolitik und stellt die Raumplanung vor grundlegende Steuerungsfragen. Die vorliegende Dissertation setzt sich mit der Thematik unbebauten Baulands in Österreich auseinander und untersucht, den Beitrag von Rückwidmungen zum Flächensparen, sowie zu einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung. Ausgangspunkt ist die Erkenntnis, dass Baulandwidmungen in der Vergangenheit häufig vorsorglich und ohne zeitliche oder qualitative Bindungen vorgenommen wurden. In der Folge bleiben gewidmete Flächen über Jahrzehnte ungenutzt, während gleichzeitig neue Baulandflächen ausgewiesen und zusätzliche Freiräume in Anspruch genommen werden. Dieses sogenannte Baulandparadoxon wirkt sich negativ auf Bodenpreise, Infrastrukturkosten, Umweltqualität und die räumliche Struktur von Gemeinden aus. Im Mittelpunkt der Arbeit steht das planerische Instrument der Rückwidmung, das als Korrektiv überdimensionierter, nicht zweckmäßiger und ungeeigneter Baulandflächen dient. Dies ist notwendig, wenn eine Mobilisierung der Baulandfläche nicht zielführend ist. Durch Rückwidmungen können kompakte Siedlungsstrukturen gestärkt und zugleich die Funktionsfähigkeit von Grünräumen langfristig gesichert werden. Zugleich stellen sie aufgrund ihres Eingriffscharakters hohe rechtliche und politische Anforderungen an Gemeinden. Die analytischen Ergebnisse, sowie das Instrumentarium und Argumentarium, sollen dabei Aufklärung leisten. Methodisch verbindet die Arbeit eine rechts‐ und planungswissenschaftliche Analyse mit empirischen Erhebungen in österreichischen Gemeinden, darunter eine bundesweite Umfrage und ausgewählte Praxisbeispiele. Die Ergebnisse zeigen, dass Rückwidmungen bislang nur punktuell eingesetzt werden, jedoch bei klaren Kriterien, strategischer Einbettung und rechtlicher Absicherung ein erhebliches Potenzial für das Flächensparen bieten. Die Arbeit leistet damit einen Beitrag zur Weiterentwicklung einer vorausschauenden, gemeinwohlorientierten Boden‐ und Siedlungspolitik.

With a surplus of 63,070 hectares of undeveloped building land - approximately 20% of all land legally designated for development - Austria has a very high rate. At the same time, land consumption driven by urbanisation and transport infrastructure remains a major challenge for spatial planning policies. Although a decline in new land take has been observed in recent years, levels remain significantly above both national and European targets. This tension between ongoing land consumption and the widespread perception of land scarcity, combined with the substantial stock of undeveloped building land, reveals structural shortcomings in current land-use policy and raises fundamental questions regarding spatial planning. This dissertation addresses the issue of undeveloped building land in Austria and examines the extent to which rezoning can contribute to land conservation and sustainable urban development. It builds on the observation that, in the past, land was frequently designated for development as a precautionary measure, without temporal limitations or quality-related requirements. As a result, many zoned areas have remained unused for decades, while additional building land has simultaneously been designated and open spaces consumed. This so-called “building land paradox” adversely affects land prices, infrastructure costs, environmental quality and the spatial structure of municipalities. The study focuses on rezoning as a planning instrument for addressing oversized, impractical, or unsuitable building land, particularly in cases where conventional land mobilisation strategies prove ineffective. When applied strategically, rezoning can promote more compact settlement structures while safeguarding the long-term functionality of green spaces. However, due to its intrusive character, rezoning imposes considerable legal and political demands on local authorities. The analytical findings, planning instruments, and arguments developed in this thesis aim to clarify these challenges. Methodologically, the dissertation combines legal and spatial planning analysis with empirical research conducted in Austrian municipalities. This includes a nationwide survey as well as selected case studies. The findings indicate that rezoning has so far been applied only in limited cases, but with clear criteria, strategic integration and legal safeguards, it holds significant potential for reducing land consumption. The thesis therefore provides a meaningful contribution to the advancement of a forward-looking, public-interest-oriented land and settlement policy.