Due Diligence und Gewährleistung bei Immobilientransaktionen im Wege von Share Deals

Abstract

Die Regelung der Gewährleistung stellt sowohl bei der Errichtung wie auch der Verhandlung von Verträgen über Immobilientransaktionen den zentralen Themenkomplex dar. Über die rechtlichen Aspekte hinaus ist auch die Höhe des Kaufpreises vom Umfang der Gewährleistung bzw. Garantien abhängig. Wenngleich das gesetzliche Gewährleistungsregime der§§ 922 ff ABGB grundsätzlich auch auf Share Deals anwendbar ist, zeigt die nähere Betrachtung, dass die gesetzlichen Gewährleistungsbestimmungen Unschärfen hinsichtlich des Anteilskaufes aufweisen und dementsprechend unpassend und ungeeignet für die praktische Durchführung eines Immobilienerwerbs durch Anteilskauf erscheinen. Daher ist ein umfassendes vertragliches Gewährleistungssystem empfehlenswert, welches im Einzelfall auf die Besonderheiten der jeweiligen Transaktion abzustimmen ist und sämtliche Aspekte des Gewährleistungsrechts abschließend regeln sollte: Besondere Bedeutung kommt dabei einem detaillierten und taxativen Katalog an Gewährleistungszusagen zu, der neben einer ausdrücklichen Regelung der Rechtsnatur der einzelnen Zusicherungen (insbesondere ob es sich um Gewährleistung oder Garantie iSd § 880a ABGB handelt) auch deren Objektivität bzw. Subjektivität einschließlich einer Definition des 'besten Wissens' samt des dem Verkäufer zuzurechnenden Personenkreises vertraglich regeln sollte. Weiters kommt den Vertragsbestimmungen über die Rechtsfolgen der Verletzung von Gewährleistungszusagen sowie über betragsmäßige, zeitliche und andere Haftungseinschränkungen, wie insbesondere eine Beschränkung der Haftung bei Kenntnis des Käufers oder Vorliegens eines offenkundigen Mangels, große Bedeutung in der Praxis zu. In diesem Zusammenhang besteht auch ein direkter - für die praktische Abwicklung von Immobilientransaktionen höchst relevanter - Konnex zwischen dem vertraglichen Gewährleistungssystem einerseits und der Durchführung einer wirtschaftlichen, rechtlichen, steuerlichen und technischen Due Diligence. Aus dieser Abhängigkeit resultieren spezifische Anforderungen an die Strukturierung von Immobilientransaktionen und die Vertragserrichtung, deren Untersuchung im Rahmen dieser Master Thesis deutlich zeigt, dass sich die Auswirkungen der Ergebnisse der käuferseitig vor Vertragsabschluss durchgeführten Due Diligence eben nicht nur auf die Ankaufsentscheidung und die Bemessung des Kaufpreises beschränken, sondern auch wesentliche Implikationen auf verschiedenste Regelungsbereiche des vertraglichen Gewährleistungssystems haben.