Entwicklung der Büromietflächennachfrage bis 2030 – Auswirkungen der Digitalisierung und Treiber der Nachfrage von Großunternehmen der Branchen Informations- und Kommunikationstechnologie und Finanzen in Deutschland, Österreich und der Schweiz

Abstract

Die vorliegende Forschungsarbeit basiert auf der Annahme, dass die Digitalisierung von Geschäftsprozessen die betroffenen Unternehmen, deren Geschäftsmodelle und in der Folge die Arbeitsplatzlandschaft tiefgreifend verändert. Entsprechend sind infolge eines veränderten Verhaltens der Unternehmen/Nutzer Bewegungen bei der Nachfrage nach Büroflächen zu erwarten. Die hohe Dynamik, die bei der Implementierung von Informations- und Kommunikationstechnologien (IKT) in Unternehmen derzeit zu beobachten ist, lässt auf bedeutende Entwicklungen des Nachfrageverhaltens am Flächenmarkt bis zum Jahr 2030 schließen. Eine der Herausforderungen der Immobilienbranche bei der Entwicklung von Büroliegenschaften liegt in der steigenden Dynamik und Schnelllebigkeit in einem Arbeitsumfeld, das durch den Wandel infolge des technologischen Fortschritts geprägt ist. Dieser Wandel erfordert von den Unternehmen eine zunehmende Agilität, die ihrerseits zu einem Bedürfnis nach flexibleren Angeboten an Büroflächen führt. Derartige neue Anforderungen an den Immobiliensektor kollidieren mit der traditionell langfristigen Planung der Immobilieninfrastruktur. Obschon die Immobilienwirtschaft und die immobilienwirtschaftliche Forschung den Nutzer ins Zentrum stellen, ist die Nachfrageseite eine im Wesentlichen nach wie vor unerforschte Variable. Die hier diskutierten Forschungsfragen und -ergebnisse können für Eigentümer, Vermieter, Nutzer und Projektentwickler gleichermaßen handlungsleitend werden: Ist es überhaupt möglich, die Entwicklung der Büroflächennachfrage bis 2030 zu prognostizieren? Welche Auswirkungen hat die Digitalisierung auf diesen Prozess? Welches sind die treibenden Kräfte in diesem Zeitraum? Wie wird sich die Nachfrage der Branchen IKT und Finanzen in D-A-CH bis zum Jahr 2030 qualitativ und quantitativ verändern? Die Prognosen zur Nachfrageentwicklung durch die Büronutzer folgen häufig Szenarien, die starke disruptive Effekte des technologischen Wandels durch Verdrängung oder Ersetzung etablierter Technologien und Prozesse insbesondere in der Finanzbranche vorhersagen. Demgegenüber werden der Branche der Informations- und Kommunikationstechnologie (IKT) dank der Digitalisierung Wettbewerbsvorteile nachgesagt, was eine Zunahme ihrer Nachfrage nach Büroflächen erwarten lässt. Im Zuge der Arbeit wurden die Ergebnisse von 26 Experteninterviews mit den Verantwortlichen der jeweiligen Bereiche Corporate Real Estate ausgewählter Großunternehmen der Finanz- und IKT-Branche analysiert. Die Stichprobe der 26 Unternehmen umfasst für die Region D-A-CH im Jahr 2018 eine Portfoliogröße von ca. 5 Mio. Quadratmetern Bürofläche. Die Resultate zeigen, dass der sichere Planungshorizont für die eigenen Büroflächenbedarfe der Unternehmen bei maximal drei Jahren liegt; bis zum Jahr 2030 können seitens der Unternehmen keine sicheren quantitativen Aussagen gemacht werden. Die Finanzunternehmen gehen jedoch eindeutig von einer negativen Arbeitsplatzentwicklung und von disruptiven Effekten der Digitalisierung aus, entsprechend von einem Minderflächenbedarf von ca. 15 bis 30 % bis zum Jahr 2030. Für die IKT-Branche sind kaum generelle Entwicklungstendenzen erkennbar, was die Heterogenität der Branche hinsichtlich Unternehmenskultur und Digitalisierungsgrad widerspiegelt. Eine Strategie, mit dieser Unsicherheit umzugehen, die sowohl in der IKT- als auch in der Finanzbranche zu beobachten ist, liegt in der Auslagerung der eigenen Büroflächenbedarfe an Drittanbieter, die flexible, kurzfristige Nutzungsoptionen anbieten: Beide Branchen geben an, solche Optionen bis 2030 im Umfang von bis zu 30 % des Gesamtflächenportfolios nutzen zu wollen. Eine weitere Gemeinsamkeit zeigt sich im Stimmungsbild in der IKT- und in der Finanzbranche hinsichtlich der digitalen Transformation: Man rechnet mit stark spürbaren Einflüssen dieses Wandels auf die eigene Branche sowohl global, auf die Unternehmensentwicklung, als auch lokal, auf die Nachfrage- und Arbeitsplatzentwicklung in verschiedenen Regionen, und daher auf das Corporate Real Estate Management (CREM) selbst. Die von den befragten Unternehmen prognostizierten Kosteneinsparungen infolge der Digitalisierung im CREM liegen bis 2030 bei bis zu 25 %. Korrelationen zwischen dem Digitalisierungsgrad eines Unternehmens und Digitalisierungseffekten lassen sich aufgrund der Stichprobe nicht erkennen. Gleichwohl überraschen die Branchen durch ein eher homogenes Bild ihrer Einschätzungen, was die treibende Kraft der Büroflächennachfrage bis 2030 ist: die Digitalisierung. Dies erlaubt den Entwurf vorläufiger, möglicher Nachfrageszenarien auf der Basis qualitativer und quantitativer Determinanten. Die Arbeit zeigt, dass angesichts einer unsicheren, dynamischen und digitalen Zukunft die Faktoren Flexibilität, Agilität und Wissen in Form von Daten entscheidende Determinanten der Entwicklung der Flächennachfrage sind. Die Lage bleibt der kritische Faktor im Katalog der Bewertungskriterien von Bürostandorten. Daneben werden der war for talents (der Kampf der Unternehmen um die besten Talente) und ökonomisch-ökologische Nachhaltigkeitsaspekte auf mehreren Ebenen die zukünftigen Standortentscheide der Großunternehmen prägen. Die Großunternehmen wie auch alle anderen Akteure am Büroflächenmarkt werden bis 2030 auf unvorhergesehene Entwicklungen reagieren müssen.

This research is based on the assumption that the digitisation of business processes is profoundly changing the companies concerned, their business models and, as a result, the workplace environment. Accordingly, as a result of a new company/user relationship, upheaval is expected in the demand for office space. The considerable momentum currently observed in the implementation of information and communication technologies (ICT) in companies, suggests significant developments in demand behaviour on the market for office space by 2030. One of the challenges facing the real estate sector for the development of office real estate lies in the increasing momentum and rapid changes in a working environment, accentuated by change as a result of technological progress. This change requires increasing agility from companies, which in turn leads to a need for more flexible offers in terms of office space. Such new demands on the real estate sector run counter to the traditional long-term planning of real estate infrastructure. Although the real estate industry and real estate industry research is user-focused, the demand aspect essentially remains an unexplored unknown. The research questions and results tackled here can provide direction in equal measure for owners, landlords, users and project developers: Is it even possible to forecast the trend in the demand for office space by 2030? What effects will digitisation have on the development of the demand for office space? What are the driving forces during this time period? How will demand develop qualitatively and quantitatively in the ICT and financial sectors in Germany, Austria and Switzerland by 2030? Projections about developments in demand from office users are frequently influenced by scenarios forecasting highly disruptive impacts of technological change through suppression or replacement of established technologies and processes, particularly in the finance sector. In contrast, the information and communication technology sector (ICT) sees the competitive advantages of digitisation and the expected renewed increase in their demand for office space. The research analyzed the results of 26 specialist interviews with managers of the relevant corporate real estate departments in selected major corporations from the finance and ICT sectors. The sample of 26 companies represents a total 2018 portfolio volume of approx. 5 million square metres of office space in Germany, Austria and Switzerland. The results show that the reliable planning horizon for the companies own office space requirements is a maximum of three years. The companies cannot make any definitive statements on the quantitative development of their office space demand by 2030. Nonetheless, finance companies are clearly assuming a negative work space trend and disruptive effects as the result of digitisation, which corresponds to 15 to 30% lower demand for space by 2030. For the ICT sector, there are scarcely any general development trends to be seen, which reflects the heterogeneity of the sector in terms of corporate culture and the level of digitisation. One strategy to be considered by both the ICT and finance sector for dealing with this uncertainty involves outsourcing their own office space requirements to third-party providers offering flexible, short-term usage options: Both sectors indicate their intention to make use of these options by 2030 in a range of up to 30% of their overall space portfolio. More common ground can be seen in the shared mood amongst ICT and the finance sector in terms of digital transformation: This even includes the very perceptible influences of this change on individual sectors as well as globally, on company development, demand and workspace development, and therefore on Corporate Real Estate Management (CREM). The companies surveyed predict potential cost savings from the impacts of digitisation in CREM of up to 25% by 2030. Correlations between the level of a companies digitisation and digitisation impacts cannot be determined from the sample. Nonetheless, the sectors rather homogeneous evaluation of the driving force behind office demand by 2030 is surprising: digitisation. This enables the design of provisional possible demand scenarios based on qualitative and quantitative determinants. The work shows that, with the prospect of an uncertain, dynamic and digital future, the factors of flexibility, agility and knowledge in the form of data are the critical determinants in the development of the demand for space. Location remains the critical factor in the list of evaluation criteria for office sites. In addition, the war for talents and economic/ecological sustainability issues at different levels have an impact on future location decisions in major corporations. Major corporations and all other stakeholders on the office space market will need to react to unforeseeable developments by 2030.