Vergleich der Renditen von Wohnimmobilien in ausgewählten europäischen Städten

Abstract

Die Diplomarbeit befasst sich mit einem Vergleich von mit Wohnimmobilien zu erzielenden Renditen in ausgewählten europäischen Städten. Regionalen Wachstumstheorien der Neoklassik zufolge ist die Kapitalverzinsung in jenen Regionen hoch, in denen relative Knappheit an Kapital herrscht, was in Regionen mit mehrheitlich eher arbeitsintensiven Produktionsweisen der Fall ist. Das Ziel der Arbeit ist es herauszufinden, ob die mit Wohnimmobilien erzielbaren Renditen in Städten, deren Wirtschaft von einer arbeitsintensiven Produktion geprägt ist tatsächlich höher sind, als in Städten mit kapitalintensiver Produktionsweise. Zur Beantwortung der Fragestellung wurde ein Index der Kapitalintensität geschaffen, auf dessen Basis sieben europäische Städte - Eindhoven, Graz, Trient, Rostock, Valladolid, Kosice und Biaystok - ausgewählt wurden. Mithilfe eines Modells, das auf den Angeboten von Wohnimmobilien zum Kauf oder zur Vermietung basiert, konnten die in jeder Stadt zu erwartenden Renditen geschätzt werden. Obwohl die Theorie im Bereich der arbeitsintensiv produzierenden Städte zu funktionieren scheint, musste schlussendlich dennoch klar festgestellt werden, dass der Einfluss anderer Faktoren - wie etwa das wirtschaftliche Risiko - zu stark sind, sodass die anfängliche Fragestellung nicht eindeutig positiv beantwortet werden kann. Die Kapitalintensität der Produktion ist also nicht der entscheidende Einflussfaktor, der Über die Höhe der mit Wohnimmobilien zu erzielenden Renditen bestimmt. Andere Einflussfaktoren und deren Stärke könnten den Gegenstand weiterer Untersuchungen bilden. Da die Renditen aber auch ganz wesentlich von dem mit einer Investition verbundenen Risiko verbunden sind, können die ermittelten stadtweiten Renditen, als Indikator für das mit Investitionen in Wohnimmobilien verbundene Risiko interpretiert werden. Während das Risiko in Eindhoven und Kosice sehr hoch ist, sind Investitionen in Rostock und Trient mit wenig Risiko verbunden.

The master thesis deals with a comparison of the yields of residential real estates in selected European cities. According to neoclassical regional growth theories capital return is high, where there is scarcity of capital, that is to say in regions with predominantly labor-intensive economy. The thesis aims to find out, if residential estate's yields are indeed higher in cities dominated by labor-intensive production compared to cities with capital-intensive production. In order to examine this question an index of the capital-intensity of the production is created and seven European cities - Eindhoven, Graz, Trento, Rostock, Valladolid, Kosice und Biaystok - have been selected. Based on a model using actual residential real estates offered for sale or for rent the city-wide expected yields were calculated. In the end it has to be said, that even though for the cities with less capital input in production the theory seems to work, it is quite evident, many other influences have a huge impact on the real estate yields, such as the economic risk. The capital input in production came out not to be the only determining issue regarding residential real estate yields. Other determining influences and their impact would be the issue of further investigation. Yields are always directly connected to the economical risk of an investment. The calculated city-wide yields can therefor be interpreted as risk of an investment into residential real estates in these cities. In Eindhoven and Kosice the risk reaches its highest level. Investments in Rostock and Trento are in contrast rather safe.