Ertrags- und bewertungsrelevante Faktoren für Altstandorte von Fachmarktzentren : Erhebung der ausschlaggebenden Parameter und Reflektion der Miethöhen aus der Praxis

Abstract

Im Zuge der Immobilienbewertung von älteren Fachmarkt- und Fachmarktzentrum-Standorten stellen die Miete und die Nutzungsdauer wichtige Parameter für die Ermittlung des richtigen Verkehrswertes dar. Das Problem für den Immobiliensachverständigen liegt in der geringen Verfügbarkeit von für die Bewertung verwendbaren Daten im Zusammenhang mit dieser Art von Immobilien. Die in der Literatur beschriebenen Nutzungsdauern sind mit einer Bandbreite von 20 bis zu 40 Jahren in den meisten Fällen zu unspezifisch. Zu den Mietniveaus gibt es in der Literatur ebenfalls nahezu keine nutzbaren Werte, da diese meist von Immobilienbüros veröffentlicht werden, die ihrerseits auf Top Objekte und daraus resultierende Spitzenmieten abzielen. In der vorliegenden Arbeit wird der Frage nachgegangen, welche Mieten für einen nicht mehr optimalen Handelsstandort zu erzielen sind. Es soll herausgearbeitet werden, über welche Parameter die Miethöhe dieser Immobilien zu bestimmen. Weiters ist die Frage, ob die in der Literatur publizierten Gesamtnutzungsdauern tatsächlich mit realen Objekten korrelieren. Um der Relevanz des Handels im Zusammenhang mit dieser Art von Handelsimmobilien gerecht zu werden, wird ein genereller Überblick über den Handel und seine Anforderungen gegeben. Es wurden 35 Standorte in vermeintlichen Sekundärlagen im Alter von mindestens 15 Jahren erfasst und unter den Gesichtspunkten der Miethöhe, dem Errichtungsjahr, dem Alter und den Lagekriterien Sichtbarkeit und Erreichbarkeit miteinander verglichen. Es hat sich gezeigt, dass nicht das Alter des Gebäudes für die Höhe der Miete ausschlaggebend ist, sondern dessen Lagekriterien. Im Zuge der Auswertung konnte oft für ältere Standorte mit besserer Lage in einer Agglomeration eine höhere Miete als in Gebäuden, die dezentraler oder schlechter sichtbar waren, obwohl diese jünger waren, erzielt werden. In der Auswertung konnte weiters unter Berücksichtigung von Mietvertragslaufzeiten eruiert werden, dass die prognostizierbare wirtschaftliche Nutzungsdauer bei den betrachteten Standorten im Durchschnitt bei 26 Jahren liegt. Neben der Einholung und Interpretation aller relevanten Parameter ist für Immobiliensachverständige ein hohes Maß an Erfahrung und Kenntnis der Handelslandschaft und deren Akteure unabdingbar, um diese Art von Handelsimmobilien zu bewerten. Nach den Boomjahren ab 2000 wird in den kommenden Jahren die Nachnutzungsproblematik dieser Liegenschaften ansteigen und eine notwendige Herausforderung für Eigentümer, Projektentwickler und Immobiliensachverständige darstellen.